سهم‌های پرتقاضا

نامیدی از عملکرد حقوقی‌ها رفتار سهامداران خرد را تغییر داد

به گزارش جهان اقتصاد به نقل از فارس، بیش از یک ماه از تغییر روند بورس از فاز اصلاح و ریزش به فاز نوسان و رشد می گذرد. در دوره جدید بازار سرمایه به نظر می رسد سهامداران خرد با عقلانیت بیشتر و با هیجان کمتر وارد بورس شده‌اند و می توانند از این طریق به کسب سود خوشبین باشند. در واقع برخی از سهامداران به این باور رسیده‌اند که به جای داشتن دیدگاه میان مدت و بلندمدت، بهترین راهکار نوسان گیری و نقدبودن در روزهای منفی بورس است.

اما نکته حائز اهمیت در این یک ماه و نیم به مساله حضور بازارگردانان بر می گردد. حدود 500 شرکت در بازار سرمایه دارای بازارگردان هستند و اصلی ترین وظیفه این بازارگردانان طبق قانون، بالابردن نقدشوندگی نمادها می باشد. البته این مساله به یک موضوع حاد در برخی سهم ها تبدیل شده است.

به عبارت دیگر، در چند هفته گذشته و با رشد نکردن قیمت برخی نمادها، انتقادات سهامداران به سمت بازارگردان‌ها متمایل شده است و هر منفی شدن شاخص ‌کل به عرضه‌های سنگین و آبشاری ارتباط داده می شود. این در شرایطی است که نوسان گیری بازارگردان‌ها بارها توسط مسئولان سازمان بورس تکذیب شده و نظارت‌های سازمان نیز به شدت افزایش پیدا کرده است و حتی با «رنج‌»های منفی سهامداران نیز برخورد می شود.

تغییر در دستورالعمل بازارگردانی
اما در این بین، برخی از کارشناسان از دستورالعمل ناکارآمد بازارگردانی صحبت به میان می آورند. البته در برخی محافل کارشناسی نیز خبر می رسد که دستورالعمل بازارگردانی در حال بازنگری و تغییر است که به زودی سازمان بورس آن را اعلام می‌کند.

یکی از نکاتی که مسوولین بازار سرمایه پس از تغییر در این دستورالعمل باید آن را مورد توجه جدی قرار دهند، این مساله است که سازو کار بازارگردان ‌ها به روشنی برای عموم فعالان بازار بازگو شود تا سهامداران انتظار نداشته باشند، بازارگردان‌ها در برابر هر صف فروشی یک تنه مقاومت کنند و یا کلا صف فروش را جمع کند و با کشیدن رنج مثبت آن سهم را به صف خرید برساند.

نامیدی از عملکرد حقوقی‌ها رفتار سهامداران خرد را تغییر داد
عملکرد حقوقی شرکت های بزرگ یا اصطلاحا شاخص سازها سبب شده سهامداران خرد از این نمادها رویگردان شده و به سمت نمادهای کوچک بروند. در دوران اوج گیری شاخص کل بورس، سهام شاخص ساز و یا دولتی رشدهای حیرت انگیز را تجربه می کردند و نمادهای کوچک رشدی نداشتند و یا به صورت نوسانی حرکت می کردند. در آن دوره معروف شده بود دولت از سهام دولت حمایت می کند و سهام ملت را فراموش کرده است.

اما طی چند هفته گذشته و با رشد حرفه ای گری در میان معامله گران، سهام های کوچک رشد خوبی داشته اند. اما سهام های دولتی نه تنها رشد نداشته اند، بلکه قیمت سهام آنها نیز کاهش یافته است. به عبارت دیگر، استراتژی سرمایه‌گذاران خرد در بازار سرمایه تغییر کرده و سهامداران که نسبت به عملکرد بازارگردان‌ها به خصوص در نمادهای شاخص‌ساز و لیدر بازار انتقاد دارند سعی می کنند به سمت نمادهای سهم‌های پرتقاضا کوچک‌تر و صنایعی بروند که کمتر در کانون توجه قرار دارد. یعنی یاس و ناامیدی از عملکرد و حمایت دولت و حقوقی‌ها، سهامداران را مجاب کرده به سمت نمادهایی بروند که عملکرد حقوقی آن سهام مشخص باشد یا سهامداران حقیقی نقش پررنگی در روند قیمتی آن سهم داشته باشند. روند شاخص کل و شاخص کل هم‌وزن و یا بررسی ورود نقدینگی سهامداران حقیقی و حقوقی به نمادها می تواند این موضوع را تائید کند. با نگاهی به تاثیرگذارترین نمادها بر شاخص کل می توان موضوع اثر منفی سهم های لیدر و بزرگ را دید.

بازارگردانی؛ شاید وقتی دیگر
در حالی که نزدیک به 500 نماد دارای بازار گردان هستند در هفته های گذشته سهم‌های پرتقاضا با عرضه سنگین حقوقی‌ها مواجه شده اند. در چنین شرایطی عده‌ای از فعالان بازار معتقدند که نهادهای بازارگردان به نوسان‌ گیری روی آورده‌ اند و عامل اصلی سقوط شاخص‌های بازار سهام هستند. اما برخی دیگر از کارشناسان اعتقاد دارند اساسا این تصور که نمادهایی که دارای بازار گردان نباید به سمت صف فروش بروند، درست نیست.

برای اینکه مشخص شود، بازارگردانان چگونه عمل می کنند، باید گفت شرکت های حقوقی که در زمینه بازارگردانی فعال شده اند، تحت نفوذ یا فشار دولت هستند و می بایست از سیاست‌گذاری دولت و نهاد ناظر بازار تبعیت کنند. در این میان باید نسبت به تامین مالی و کسب سود در بازار سرمایه نیز بپردازند.

انتظارات نابجا از بازارگردانان
زیان‌ دیدن ناشی از سبد سرمایه‌گذاری آن‌ها، نه به نفع خودشان است و نه به نفع بازار سرمایه؛ از دیگر سو، نمی‌توان در هر شرایطی آن‌ها را به خرید یا فروش سهام شرکت‌ها مجاب کرد. به عبارت دیگر حقوقی‌ها هم برای تصمیم‌گیری درباره خرید و فروش سهام از همان انگیزه‌ها و قواعدی پیروی می‌کنند که سهام‌داران حقیقی از آن بهره می‌برند.

به نظر می‌رسد عده‌ای انتظار دارند که بازارگردانان در هر شرایطی تقاضای لازم در بازار را تامین کنند و همواره در جهت رشد قیمت‌ها حرکت کنند، در حالی که حقوقی‌ها نیز از منافع خود فارغ نیستند و این دسته از انتظارات واقع‌بینانه نیست.

نوسان بالا در بورس، نتیجه عملکرد حقوقی‌ها
به نظر می‌رسد، سیاست دولت و نهاد ناظر بازار بر جلوگیری از رشد پرشتاب شاخص بورس است. برخی از کارشناسان بازار سرمایه معتقدند دولت و سازمان بورس به عنوان سیاست‌گذار بازار سرمایه، برای اجتناب از تکرار تجربه تلخ و پرفشار تابستان 99، قصد دارد از صعود بورس به کانال‌های بالاتر ممانعت به عمل آورد و مانعی بر سر راه شکل‌گیری انتظارات بی حد و حصر درباره بازدهی بورس شود.

این سیاست نانوشته برای بازارگردانان نیز مشکلات جدی در زمینه کسب سود شرکت های بازارگردان ایجاد کرده است. این شرکت ها نیز مجبور هستند برای افزایش درآمد و سود، راهکار خرید در قیمت‌های پایین‌تر و فروش در قیمت‌های بالاتر را برای خود اتخاذ کنند. همین شیوه عمل شرکت های بازارگردان سبب شده است، حقوقی‌ها و بازارگردانان به طور روزانه مشغول خرید سهم در کف و فروش در سقف باشند و این عملکرد نتیجه‌ اش نوسان بیش از حد در بورس خواهد بود. حال باید دید، دولت برای خروج نمادهای شاخص ساز از چاله ای که خودش برای آنها کنده است، چه چاره جویی می کند.

در شرایطی که بازار روزهای بلندپروازانه ای را سپری می کرد و دولت در حال تامین کسری بودجه خود بود، باید این مساله را نیز تدبیر می کرد. در صورتی که سهامداران خرد اقبال چندانی به نمادهای دولتی و شاخص ساز نشان ندهند، دولت باید برای جبران کاهش قیمت آنها باید چاره دیگری بیاندیشد.

شاخص کل بیش از 1000 واحد ریخت / شوک بانکی به بورس

شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران روز سه شنبه پس از بازگشایی نماد بانک ملت، کاهشی شدید را تجربه کرد و با 1014 واحد افت به رقم 78 هزار و 249واحد عقب نشینی کرد. روز گذشته و در ساعت حدود 12 نماد بانک ملت بعد از حدود شش ماه بازگشایی شد. در این مدت نقدینگی سهامداران بلوکه شده بود و آنها انتظار داشتند بعد از این مدت طولانی سود خوبی نصیب آنها شود.

به این ترتیب با شوک نخستین بازگشایی نمادهای متوقف شده بانکی، بورس به کانال 78هزار واحدی سقوط کرد. همچنین بانک ملت یک تنه 3500 میلیارد تومان ارزش بازار سهام را کاهش داد. به نظر می رسد با بازگشایی نمادهای معاملاتی بانک های تجارت و صادرات در هفته آینده نیز باید منتظر ریزش عمیق تر شاخص کل بورس بود.

در این بین آنچه معامله گران بازار سهام را دچار یأس و ناامیدی در تالار شیشه ای کرده، تثبیت عدم دستیابی به سود مورد انتظار در پی بسته بودن طولانی بودن نمادهای بانکی و بازگشایی همراه با ریزش این سهم هاست؛ وضعیتی که با کاهش نرخ ارز در روزهای پایانی سال چندان برای سهامداری در بورس تهران جذاب نیست. هرچند که نوسان گیری در تالار شیشه ای همچنان در برخی تک سهم ها و شرکت های کوچک رونق دارد.

معاملات پرتقاضا در گروه ساختمانی

روز گذشته بورس تهران با معاملات درون گروهی حقوقی ها تلاش کرد تا تکیه گاهی محکم برای نماگرهای مختلف خود دست و پا کند. بر این اساس معاملات نمادهای گروه ساختمانی پرتقاضا معامله شدند. عمران و توسعه شاهد صف خرید حدود 2 میلیونی تشکیل داد. سرمایه گذاری توسعه و عمران استان كرمان نیز در 3.5درصد مثبت معامله شد. ازطرفی گروه سیمانی نیز در دامنه مثبت و پرتقاضا معامله شدند.

سیمان داراب در آستانه صف خرید بود. سیمان کردستان نیز پرتقاضا معامله شد. گروه خودرو نیز اکثرا همراه با تقاضا سبزپوش بودند. در این میان سایپا و گسترش سرمایه گذاری ایران خودرو پرتقاضا بودند. در قطعه سازان نیز نماد آهنگری تراکتورسازی ایران صف خرید 4 میلیونی داشت و نمادهای مهرکام پارس و تولید محور خودرو پرتقاضا دنبال شدند.

افت 2.9 واحدی آیفکس

معاملات فرابورس ایران یک روز مانده به پایان هفته معاملاتی جاری با عرضه اولیه شرکت شیر پاستوریزه پگاه گلپایگان در بازار دوم، بازگشایی نماد معاملاتی شركت های تولیدی و خدمات صنایع نسوز توكا و کی بی سی و دو توقف نماد مربوط به شرکت های مواد ویژه لیا و تولید مواد اولیه دارویی البرز بالک به پایان رسید.

معاملات روز سه شنبه 5بهمن ماه با نقل و انتقال 151 میلیون ورقه به ارزش یک هزار و 934 میلیارد ریال همراه شد که این حجم در 107 هزار و 968 دفعه رقم خورد. همچنین روز پنجم بهمن ماه، سومین عرضه اولیه به روش ثبت سفارش با عرضه 10درصد از سهام شرکت پگاه گلپایگان با نماد «غگلپا» انجام شد. به این ترتیب دیروز شاهد سیزدهمین عرضه اولیه فرابورس از ابتدای سال تاکنون بودیم.

همچنین تعداد 12 میلیون سهم این شرکت به اشخاص حقیقی و حقوقی فروخته شد که در جریان عرضه اولیه، هر سهم پگاه گلپایگان با نماد «غگلپا» 9900 ریال کشف قیمت شد. مدیر عرضه و متعهد خرید نیز شرکت کارگزاری پگاه یاوران نوین بود.

سفارش خرید برای هر سهم پگاه گلپایگان در دامنه قیمتی 9000 تا 9900 ریال قرار داشت و در جریان این عرضه به ٧٨ هزار و ٦٠ شخص حقیقی و حقوقی سهام این شرکت تخصیص یافت. باوجود اینکه ١٢ میلیون سهم این شرکت عرضه شد تقاضا برای آن حدود دو برابر بود به طوری که ٢٣ میلیون تقاضا در جریان این عرضه ثبت شد.

حداکثر سهام قابل خریداری توسط هر شخص حقیقی و حقوقی نیز 300 سهم در نظر گرفته شده بود، اما با توجه به افزایش تقاضا، بیشترین سهم تخصیص یافته به هر فرد تعداد ١٥٤ سهم بود. در میان بازارهای اول، دوم و پایه نماد «غگلپا» مربوط به شرکت پگاه گلپایگان بالاترین حجم و ارزش معاملات را به دست آورد. در این نماد که برای نخستین بار عرضه شد، 12 میلیون سهم به ارزش افزون بر 118 میلیارد ریال فروخته شد. همچنین در مجموع این سه بازار 95 میلیون سهم به ارزش 416 میلیارد ریال نقل و انتقال یافت.

نمادهای «حسیر» و «غدیس» روز گذشته در حالی به عنوان پربیننده ترین نمادهای معاملاتی شناخته شدند که به ترتیب نماد «غفارس» و «بساما»، بالاترین رشد و کاهش قیمتی را تجربه کردند. همچنین شاخص کل فرابورس ایران پس از رشد یک روزه به افت 2.9 واحدی و تنزل آیفکس در ارتفاع 837 واحدی تن داد. نماد «مارون» در حالی بیشترین تاثیر منفی بر شاخص را از خود به جا گذاشت که نمادهای «شاوان» و «شراز» در نتیجه معاملات مثبت خود مانع از افت بیشتر آیفکس شدند.

اولین تصویر تورم ملکی۱۴۰۲

بسازوبفروش‌ها برای سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی، علاوه بر مانع قبلی مربوط به «روند رشد هزینه ساخت و تولید مسکن»، با دو مساله دیگر نیز روبه‌رو شده‌اند؛ سرنوشت مذاکرات و فرجام نرخ دلار. نظرسنجی از سازنده‌های فعال و نیمه‌فعال در بازار ساخت‌و‌ساز مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد، با وجود افزایش دست‌کم ۴۰درصدی قیمت تمام‌شده مسکن نسبت به سال گذشته، «امکان فروش تازه‌سازها به قیمت متناسب با هزینه‌ها»، سلب یا سخت شده است.در این نظرسنجی، علاوه بر شناسایی سطح کنونی قیمت کلنگی‌ها، برآورد سازنده‌ها از تورم مسکن سال آینده مشخص شد.

دنیای اقتصاد نوشت: تازه‌‌‌ترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد. نبض بازار زمین این روزها در حالی تندتر شده که سازنده‌‌‌ها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است. پیش‌تر عمده تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح می‌‌‌داد اما در هفته‌‌‌های اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی از سوی صاحبان سرمایه‌‌‌های متوسط و نیز ابرسرمایه‌گذاران افزایش پیدا کرده است. «دنیای‌اقتصاد»ضمن پاسخ به پنچ پرسش‌کلیدی درباره حال و هوای بازار زمین، جزئیاتی از اولین گمانه پیرامون تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایه‌گذاران ساختمانی را تشریح کرده است .

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲‌میلیون تومان عبور کرد. بر اساس این گزارش در سه‌ماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷‌درصد گران‌‌‌تر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.

اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات قیمت زمین در شروع نیم‌‌‌سال دوم ۱۴۰۱ در محله‌‌‌های مختلف شهر تهران مبتنی بر فایل‌‌‌های عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰‌درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰‌درصدی مربوط به قیمت زمین در بخش‌‌‌هایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می‌‌‌آیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰‌درصد برآورد می‌شود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلی‌‌‌ترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.

گفت‌‌‌وگو با سرمایه‌گذاران ساختمانی حرفه‌‌‌ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن می‌کند و به پرسش‌‌‌های کلیدی در این بازار پاسخ می‌دهد. یکی دیگر از پرسش‌‌‌های اصلی که این تحقیق به آن پاسخ می‌دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازنده‌‌‌ها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشم‌‌‌اندازی از سرمایه‌گذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰‌میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴‌میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود. البته سرمایه‌گذاران ساختمانی عنوان می‌کنند که ساخت‌وساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت‌وسازها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵‌میلیون تومان کمتر تمام نمی‌شود.

ایست برجامی ساخت‌وساز

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایه‌گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده‌‌‌اند، میزان فعالیت آنها در بازار کنونی است. بازار ساخت‌وساز امسال را فوق‌‌‌العاده کم‌‌‌رمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است. با این حال سازنده‌‌‌ها در برابر این پرسش که آیا قصد ساخت‌وساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان می‌کنند که شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.

صرف‌‌‌نظر از سازنده‌‌‌هایی که به طور کلی از بازار ساخت‌وساز خارج شده‌‌‌اند و تمایلی به فعالیت نشان نمی‌‌‌دهند، گروهی نیز در باتلاق رکود گیر افتاده‌‌‌اند. آنها عنوان می‌کنند تمایل دارند به فعالیت حرفه‌‌‌ای خود ادامه دهند اما این موضوع را منوط به موفقیت در فروش واحدهای تکمیل شده با حاشیه سود مدنظر خود می‌‌‌دانند. آنها انتظار دارند عایدی ساخت‌وسازهای قبلی آنها حداقل ۳۵‌درصد باشد و این در حالی است که قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده با لحاظ این حاشیه سود، با کمترین اقبال از سوی متقاضیان خرید روبه‌رو می‌شود؛ موضوعی که به شکل «کف‌‌‌نشینی سهم‌های پرتقاضا جدید سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن» در شهریور ماه خود را نشان داد. سهم آپارتمان‌‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی ۴/ ۲۸‌درصد رسید و این در حالی است که این سهم پیش از دوره اخیر جهش مسکن بیش از ۵۰‌درصد بوده است؛ ضمن اینکه اگر سهم آپارتما‌‌‌ن‌های کلیدنخورده و دست اول که سازنده‌‌‌ها فروخته‌‌‌اند، از آپارتمان‌‌‌های دو تا پنج سال ساخت تفکیک و محاسبه شود، سهم نوسازها از معاملات به مقادیر بسیار پایین‌‌‌تر از حدود ۲۸‌درصد سقوط می‌کند.

اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش که سازنده‌‌‌ها اعلام می‌کنند با سطح قیمتی که در بازار برای واحدهای نوساز هر منطقه پذیرفته می‌شود، مساله ابهام درباره آینده برجام و تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی اثرگذار است. در واقع سازنده‌‌‌ها نگران هستند در صورتی که برجام احیا شود، قیمت مسکن تحت‌تاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبه‌رو شود یا دست‌‌‌کم در سطح فعلی درجا بزند و آنها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه‌‌‌ جدید خود در سال ۱۴۰۲ را بفروشند. در واقع آنها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به شکلی پیش برود که آنها از حاشیه سود حداقل ۳۰ تا ۳۵‌درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازنده‌‌‌ها ترجیح می‌دهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.

چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت است که پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی و گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار مسکن از قبیل سازنده‌‌‌ها و واسطه‌‌‌هاست. این روزها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده و اصلی‌‌‌ترین علت آن خریدهای سرمایه‌‌‌ای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین طی یکی دو سال اخیر از جنس سرمایه‌گذار بوده و از ابتدا قصدی برای ساخت‌وساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشته‌‌‌اند. حضور سرمایه‌گذاران بلندمدت در بازار زمین به‌ویژه از ابتدای ۱۴۰۰ تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحدهای کلنگی عملا به یخچال ملکی سرمایه‌گذاران منتقل شوند و آنها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری می‌کنند.

ویژگی برجسته سمت تقاضا در بازار زمین نیز این است که دست‌‌‌کم در سال‌جاری برخلاف روال معمول گروه اصلی خریداران املاک کلنگی، سازنده‌‌‌ها نیستند؛ بلکه متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی هستند. در واقع نکته قابل تامل درباره جنس تقاضای خرید زمین در این مناطق این است که نه تنها سرمایه‌گذاران پرشمارتر از سازنده‌‌‌ها هستند، بلکه برخی سازنده‌‌‌ها با اعمال تغییر ماهیت در فعالیت خود، به بازار خرید و فروش کلنگی روی آورده‌‌‌اند. به عبارت دیگر جنس سرمایه‌گذاران در بازار زمین مناطق متوسط در مقایسه با سال‌های گذشته «خاص» به شمار می‌‌‌آید؛ کما اینکه علاوه بر تغییر ماهیت سازنده‌‌‌ها، برخی از مالکان خانه‌‌‌های کلنگی که پس از فروش، قصد خرید آپارتمان داشتند، از این موضوع انصراف داده، اجاره‌‌‌نشین شده و با نقدینگی خود وارد بازار معامله زمین سهم‌های پرتقاضا شده‌‌‌اند. در مجموع اغلب سرمایه‌گذاران حاضر در بازار زمین این روزها، حرفه‌‌‌ای محسوب نمی‌‌‌شوند؛ بلکه تحولات جاری کشور سبب شده آنها امن‌‌‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری را بازار زمین و مسکن تشخیص دهند.

همچنین شمالی‌‌‌ترین و به اصطلاح لوکس‌‌‌ترین منطقه تهران نیز به مقصد اصلی ابرسرمایه‌گذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه یک هم از جنس سرمایه‌گذاران و هم از جنس سازنده‌‌‌ها سهم‌های پرتقاضا هستند؛ با این حال در ماه‌‌‌های اخیر حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای به مراتب بیشتر از تقاضای سازنده‌‌‌ها بوده است. تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد بازار زمین در شمیران مقصد پول‌‌‌های هنگفتی شده که با توجه به ضوابط مالیاتی نمی‌تواند روانه بازار پول، سهام، سکه یا حتی خودرو شود و به همین خاطر صرف خرید زمین می‌شود. از نگاه سرمایه‌گذاران منطقه یک، زمین بهترین سرمایه‌گذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشم‌‌‌انداز تحولات سیاسی و اقتصادی در کشور است.

بخشی از این نقدینگی هنگفت نیز حاصل فروش ارز در هفته‌‌‌های اخیر با توجه به بازدهی بالای دلار در این ایام بوده است و سرمایه‌گذاران ارزی روانه بازار زمین شده‌‌‌اند. با این وصف بازار زمین در شمال تهران از رکود عمیق و سنگین خارج شده و این در حالی است که سال گذشته و نیز از ابتدای امسال تا ایام محرم بعضا حتی هر سه ماه یک‌بار، بیش از یک فقره معامله کلنگی در دفاتر املاک ثبت نمی‌‌‌شد.

برآورد سازنده‌‌‌ها از آینده قیمت مسکن

سرمایه‌گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت‌ها در بازار زمین و مسکن ارائه می‌کنند که منعکس‌‌‌کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن ۱۴۰۲ است. گروهی از سازنده‌‌‌ها که در حال حاضر مشغول ساخت‌وساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را که برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کرده‌‌‌اند با «دنیای‌اقتصاد» در میان گذاشته‌‌‌اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴‌درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال‌جاری رخ داد، ‌‌‌ محقق می‌شود یا دست‌‌‌کم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰‌درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود. بر این اساس برآورد سازنده‌‌‌ها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازنده‌‌‌ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوش‌بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم‌‌‌انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌‌‌ای با هدف تسهیلگری ساخت‌وساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

ویژگی زمین مرغوب در تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران ساخت‌وساز زیر پنج طبقه را فاقد صرفه توصیف می‌کنند و فقط در شرایط خاص به چنین پروژه‌‌‌هایی ورود می‌کنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازنده‌‌‌ها در مناطق مختلف تهران به قواره‌‌‌هایی اطلاق می‌شود که مساحت و عرضه گذر آنها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه یا بیشتر کفایت کند. به عنوان مثال در منطقه چهار که یکی از مناطق مصرفی اصلی در بازار مسکن به شمار می‌‌‌آید، ساختمان چهار طبقه در زمین‌‌‌هایی با مساحت زیر ۲۵۰ مترمربع ساخته می‌شود. در حالی که اگر قواره زمین ۲۵۰ مترمربع به بالا و عرض گذر حداقل ۱۰ متر باشد، صدور مجوز پنج طبقه در آن میسر است. به این ترتیب این قواعد ساخت و پهنه‌‌‌بندی‌‌‌های شهرداری است که تعیین‌کننده میزان مرغوبیت زمین‌‌‌های واقع در مناطق مختلف شهر است.

این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیین‌‌‌کننده دارد. به عنوان مثال فرمول مشارکت رایج در ساخت‌وسازهایی که در زمین مرغوب صورت می‌گیرد، ۶۰-۴۰ به نفع مالک است؛ به این معنا که ۶۰‌درصد بنا متعلق به مالک و ۴۰‌درصد متعلق به سازنده است؛ ضمن اینکه اگر مرغوبیت زمین و موقعیت قرارگیری آن ممتاز باشد، مبلغی نیز به عنوان «بلاعوض» از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این رقم در هر منطقه متفاوت است اما کف مقدار آن اغلب از یک‌میلیارد تومان بیشتر است. در عین حال در زمین‌‌‌هایی که به واسطه عرض کم معبر یا کوچک بودن قواره زمین امکان ساخت چهار طبقه بیشتر وجود ندارد، این فرمول به ۵۰-۵۰ تغییر می‌کند و بلاعوض نیز پرداخت نمی‌شود.

بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق مختلف تهران نیز حکایت از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به سال ۱۴۰۰ نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت ۵۶/ ۱ بوده است، این نسبت در حال حاضر در اغلب مناطق متوسط تهران به ۶/ ۱ تا ۷/ ۱ رسیده و در محله‌‌‌های مرغوب شمال شهر بعضا به ۲ نیز می‌‌‌رسد. در واقع در برخی از مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر به نزدیک دوبرابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز می‌‌‌رسد.

بازار زمین در جنوب تهران

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مختصات بازار زمین در مناطق جنوبی تهران که به واسطه وجود بافت‌‌‌های فرسوده، امکان ساخت‌وساز بیشتری برای سازنده‌‌‌ها فراهم می‌کند قدری متفاوت است. در این مناطق اتفاقا تقاضا از ناحیه سازنده‌‌‌ها غالب است و سرمایه‌گذاران کمتر برای خرید زمین به این مناطق رجوع می‌کنند. از طرفی رشد قیمت زمین نسبت به اواسط سال گذشته در مناطق جنوبی تهران تا ۵۰‌درصد برآورد می‌شود که گفته می‌شود ناشی از ازدیاد تقاضای موثر خرید زمین در این مناطق است. تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد معاملات زمین در این مناطق پس از پایان محرم و صفر رونق نسبی پیدا کرده و فشرده شده است و همزمان تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید، قیمت در این هفته‌‌‌ها نیز با سرعت بیشتری نسبت به ماه‌‌‌های ابتدایی امسال افزایش یافته است.

خانه‌های چه مناطقی از پایتخت برای خرید پرتقاضا هستند؟

طبق بررسی‌ها واحدهای تا پنج سال ساخت از نظر عمر بنا، منطقه ۵ از نظر توزیع منطقه‌ای معاملات، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع در بازه‌های متراژی و واحدهای با قیمت ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان بر حسب ارزش هر واحد مسکونی، رتبه اول تقاضا در بازار مسکن شهر تهران را دارند.

طبق بررسی‌ها واحدهای تا پنج سال ساخت از نظر عمر بنا، منطقه ۵ از نظر توزیع منطقه‌ای معاملات، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع در بازه‌های متراژی و واحدهای با قیمت ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان بر حسب ارزش هر واحد مسکونی، رتبه اول تقاضا در بازار مسکن شهر تهران را دارند.

به گزارش پایگاه خبری دانستنی آنلاین به نقل از اقتصادنیوز، طبق بررسی‌ها واحدهای تا پنج سال ساخت از نظر عمر بنا، منطقه ۵ از نظر توزیع سهم‌های پرتقاضا منطقه‌ای معاملات، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر مربع در بازه‌های متراژی و واحدهای با قیمت ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان بر حسب ارزش هر واحد مسکونی، رتبه اول تقاضا در بازار مسکن شهر تهران را دارند.

سیگنال‌های دریافتی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تقاضای واقعی در محدوده متناسب با توان خانوارهای متوسط قرار دارد؛ هرچند این توان با توجه به سهم‌های پرتقاضا رشد لجام گسیخته قیمت مسکن تا حد زیادی سرکوب شده است.

بررسی آمارهای مسکن شهر تهران طی سال‌های گذشته حاکی از آن است واحدهای لوکس و نیمه لوکس، با وجود نوسانات مقطعی ناشی از تلاطم بازارهای موازی سهم اندکی از معاملات را به خود اختصاص می‌دهند. از طرف دیگر واحدهای ارزان قیمت و کوچک متراژ نیز رتبه بالایی در خرید و فروش ندارند. به طور مثال در خردادماه امسال واحدهای بالای ۲۰۰ متر مربع تنها ۲.۳ درصد معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند و از طرف دیگر خانه‌های کمتر از ۴۰ متر مربع سه درصد از قراردادهای خرید و فروش را در برگرفتند.

این در حالی است که واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع یا ۶۰ تا ۷۰ متر معمولاً رتبه اول از نظر متراژ را دارند. خردادماه ۱۳۹۹ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر و ۶۰ و ۷۰ متر با سهم مشابه ۱۴.۱ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادند. پس از آن، خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متر با ۱۱.۹ درصد و ۸۰ تا ۹۰ متر با ۹.۹ درصد قرار گرفتند. در مجموع در خردادماه ۱۳۹۹ واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۲.۶ درصد از قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران را به خود اختصاص دادند.

سهم پایین واحدهای کمتر از ۴۰ متر مربع از نظر تعداد معاملات ممکن است این ذهنیت را ایجاد کند که ساخت این واحدها ضرورتی ندارد. در حالیکه دو نکته را درباره این گروه متراژی باید در نظر گرفت؛ نخست آنکه طرف تقاضای این نوع متراژ از توان بالایی برای خرید برخوردار نیست. از طرف دیگر واحدهای کوچک متراژ قابلیت بالایی از نظر اجاره کارگری، درمانی و آموزشی دارند. بر این اساس محمود محمودزاده – معاون وزیر راه و شهرسازی – به ایسنا می‌گوید که بازار مسکن را نمی‌توان یک بعدی نگاه کرد و باید از جنبه های مختلف به بررسی آن پرداخت.

از نظر قیمت یک متر مربع، واحدهای مسکونی ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان با سهم ۱۰.۴ درصد بیشترین معاملات را در خردادماه ۱۳۹۹ داشتند. بعد از آن بازه قیمتی ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان با سهم ۱۰.۱ درصد، سپس ۱۴ تا ۱۶ میلیون تومان با سهم ۹.۹ درصد و بعد از آن، خانه‌های متری ۸ تا ۱۰ میلیون تومان با ۸.۲ درصد قرار گرفتند. کمترین سهم نیز به واحدهای ۵۴ تا ۵۶ میلیون تومان در هر متر مربع تعلق داشت که خردادماه ۱۳۹۹ یک صدم درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند. در مجموع ۵۵.۷ درصد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران با قیمت کمتر از متوسط شهر (متری ۱۸.۹ میلیون تومان) منعقد شد.

توزیع فراوانی معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه ۱۳۹۹ بر حسب ارزش هر واحد مسکونی نشان می‌دهد خانه‌های ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان با سهم ۱۴.۴ درصد در رتبه اول قرار دارند. پس از آن واحدهای ۳۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان با سهم ۱۴.۲ درصد، سپس آپارتمان‌های ۸۵۰ میلیون تا ۱.۱ میلیارد تومان با ۹.۹ درصد رتبه‌های بعدی را دارند. در مجموع ۵۰.۴ خرید و فروش در واحدهای کمتر از ۱.۳ میلیارد تومان منعقد شده است.

توزیع​ تعداد واحدهای مسکونی معامله شده از نظر عمر بنا نشان می دهد با وجود آن که واحدهای تا پنج سال ساخت همچنان رتبه اول معاملات را به خود اختصاص می‌دهند، سهم این نوع آپارتمانها طی سال‌های گذشته روند نزولی داشته که علت اصلی آن به کاهش تدریجی قدرت خرید متقاضیان مربوط می‌شود.

خرداد ماه ۱۳۹۹ واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت ۳۹ درصد قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند. در حالی که خرداد ۱۳۹۴ این سهم ۵۳ درصد بود.

توزیع منطقه‌ای معاملات در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران حاکی از آن است که در خرداد ماه ۱۳۹۹ منطقه ۵ با سهم ۱۵.۴ درصد همانند سال‌های گذشته رتبه اول معاملات را در بین مناطق شهر تهران داشته است. معمولاً مناطق ۲ و ۴ نیز رتبه های دوم و سوم را دارند که در خرداد ماه ۱۳۹۹ به ترتیب سهم ۹.۱ درصد و ۸.۸ درصد را به خود اختصاص دادند. در مجموع ۷۳.۳ درصد معاملات مسکن شهر تهران طی خرداد ماه ۱۳۹۹ به ترتیب در مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۱۱ و ۳ انجام گرفت.

بیشترین مقدار قیمت نیز همچنان به منطقه ۱ تعلق دارد که میانگین قیمت آن در خرداد ماه ۱۳۹۹ به ۴۱.۲ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۲۱.۸ نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۳ درصد افزایش نشان داد. کمترین میانگین قیمت در مناطق شهر تهران نیز به منطقه ۱۸ تعلق دارد که خرداد ماه امسال متوسط قیمت مسکن در آن ۸.۹ میلیون تومان بود.

اما افزایش حدود ۹ میلیون تومانی قیمت در منطقه ۱ فقط طی یک ماه کمی عجیب به نظر می‌رسید. آن هم در شرایطی که این منطقه سهم بالایی از معاملات را ندارد. به نظر می رسد هشدار دولت برای اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی در تابستان جاری، منجر به فروش حجم بالایی از واحدهای کلید نخورده در بالای شهر شده که جهش قیمتی را در شاخص کل به دنبال داشته است.

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در خردادماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۱۸.۹ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۱.۶ و سهم‌های پرتقاضا ۴۲.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. بر اساس اعلام بانک مرکزی، همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در خرداد ماه سال ۱۳۹۹ به ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد رسید که در مقایسه با اردیبهشت امسال ۴.۷ درصد کاهش یافته و نسبت به خرداد پارسال ۸۰.۱ درصد افزایش داشته است.

خرید و فروش خانه‌های قدیمی دو برابر شد /پنجاه متری‌های تهران چند؟

با افزایش قیمت مسکن در تهران به تدریج تقاضا برای آپارتمان‌های ۴۰ تا ۵۰ متر و همچنین واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت افزایش یافته است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد واحدهای کوچک متراژ گروه غالب را در بازار مسکن جنوب تهران تشکیل می‌دهند.

واحدهای ۴۰ تا ۵۰ متر که به دنبال رشد سنگین قیمت مسکن در سالهای اخیر مورد توجه قرار گرفته‌اند شهریور امسال ۱۰ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند و جایگاه چهارم را درخصوص متراژ از آن خود کردند. ۳.۲ درصد معاملات هم به آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر تعلق گرفت و جالب اینکه سهم معاملات واحدهای کمتر از ۴۰ متر بیش از گروه‌های متراژی بالای ۱۳۰ متر بود.

با اینکه طرف عرضه طی سالهای اخیر ترجیح داده بیشتر در بخش واحدهای بزرگ متراژ سرمایه‌گذاری کند، کمبود فایل‌های کوچک متراژ متناسب با توان خرید خانوارها کاملا حس می‌شود. بنا به گفته واسطه‌های ملکی در شرایط رکودی فعلی شانس فروش واحدهای کوچک به مراتب بیش از آپارتمان‌های بزرگ متراژ است.

خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر در سکوی نخست معاملات

شهریور سال جاری خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با سهم ۱۴.۸ درصدی از کل معاملات مسکن شهر تهران رتبه اول از نظر مساحت را به خود اختصاص دادند. جایگاه دوم به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۳.۹ درصد تعلق داشت و رتبه سوم از آن آپارتمانهای ۷۰ تا ۸۰ متر شد که ۱۲.۲ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند.

آمار و ارقام بانک مرکزی گویای آن است که شهریور سال جاری ۵۴.۴ درصد از قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران به واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع تعلق داشته است. در حالی که سهم واحدهای بالای ۱۵۰ متر ۶.۴ درصد و آپارتمان‌های با متراژ بیش از ۲۰۰ متر فقط ۲.۱ درصد از کل معاملات بود.

اگرچه آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متر و همچنین ۶۰ تا ۷۰ متر طی سالهای اخیر معمولا رتبه‌های اول را درخصوص معاملات مسکن شهر تهران در بر گرفته‌اند اما نمی‌توان از تقاضا برای آپارتمان‌های کمتر از ۵۰ متر غفلت کرد. این گروه متراژی در سالهای اخیر مورد توجه قرار گرفته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اوایل دهه ۹۰ گروه متراژی ۸۰ تا ۹۰ متر سهم بیشتری از معاملات را نسبت به گروه متراژی ۴۰ تا ۵۰ متر داشتند اما به تدریج تقاضا برای واحدهای کمتر از ۵۰ متر افزایش یافته تا جایی که رتبه این گروه در معاملات از آپارتمان‌های ۸۰ تا ۹۰ متر بیشتر شده است.

شهریور امسال ۳.۲ درصد از معاملات به آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر تعلق گرفت در حالی که سهم خانه های بالای ۲۰۰ متر از معاملات فقط ۲.۱ درصد بود. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی بر اساس سطح زیربنا گویای آن است که هرچه مساحت واحدها افزایش پیدا می‌کند سهم آنها از معاملات کاهش می‌یابد.

کوچک متراژها بیشتر در جنوب تهران هستند

نگاهی به خانه‌های عرضه شده برای فروش در شهر تهران نشان می‌دهد عمده بزرگ متراژها در نیمه شمالی پایتخت و عمده کوچک متراژها در جنوب تهران قرار دارند. مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ از محدوده‌هایی هستند که آپارتمانهای کوچک متراژ زیادی در آنجا یافت می‌شود و معمولا جزو ۱۰ منطقه پرتقاضا در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شوند.

یکی از مشکلاتی که خریداران واحدهای کوچک متراژ در جنوب تهران با آن مواجهند کمبود فایل‌های مرغوب و دارای امکانات کامل است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در جنوب تهران بعضا حتی واحدهای نوساز فاقد دست کم یکی از امکانات شامل آسانسور، پارکینگ و انباری هستند. در حالی که عمده واحدهای قدیمی در شمال تهران هر سه ویژگی مذکور را دارند.

خرید و فروش خانه‌های قدیمی دو برابر شد

از سوی دیگر طی هفت سال گذشته سهم واحدهای بالای ۱۶ سال از ۱۲ درصد به ۲۹.۶ درصد کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرده است. هم‌اکنون ۶۶.۸ درصد از کل قراردادهای خرید و فروش مسکن در پایتخت را واحدهای بالای پنج سال و ۴۴.۴ درصد را واحدهای بالای ۱۰ سال به خود اختصاص می‌دهند. این در حالی است که سال ۱۳۹۳ واحدهای کمتر از پنج سال ۵۸.۱ درصد و واحدهای با سن بنای بیش از پنج سال ۴۱.۹ درصد از معاملات را شامل می‌شد.

طی یک سال گذشته نیز سهم آپارتمانهای نوساز از کل معاملات شهر تهران ۱۳ درصد کاهش پیدا کرده است. مردادماه ۱۴۰۰ واحدهای تا پنج سال ساخت ۳۳.۲ درصد از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران را به خود اختصاص داده و این در حالی است که این گروه از آپارتمان‌ها در سال گذشته ۳۸.۵ درصد از معاملات را شامل می‌شدند.

حدود هفت سال قبل در آذرماه سال ۱۳۹۳ واحدهای مسکونی با عمر بنای کمتر از پنج سال حدود ۵۸ درصد از کل معاملات شهر تهران را در بر می‌گرفت که به دلیل افت توان طرف تقاضا این سهم در یک روند نزولی قرار گرفته به طوری که آذرماه ۱۳۹۴ این عدد به ۵۴ درصد، سال ۱۳۹۸ به حدود ۴۰ درصد و مردادماه ۱۴۰۰ به ۳۳.۲ درصد رسیده است.

در واقع بازار روند معکوس به خود گرفته و سهم غالب واحدهای نوساز جای خود را به واحدهای میانسال و قدیمی‌ساز داده است. البته عمده معاملات در واحدهای ۶ تا ۱۵ سال انجام می‌شود.

بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲ میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱ درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود. درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خرید و فروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.