قرارداد لازم چیست؟

اگر مستاجر مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کند.

هر آنچه که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید

این روزها با افزایش تعاملات بشر و گسترش معاملات مشکلات مربوط به فسخ معاملات بیش تر از قبل به چشم می خورد.

به گزارش ایلنا ، به سراغ گروه وکلای دادگستری « ره جویان عدالت» رفتیم تا با مدیریت اجرایی مجموعه آقای محمد رضا زینلی که در حوزه دعاوی ملکی فعالیت داشته اند مصاحبه‌ای داشته باشیم.

جناب زینلی دلیلی که این مصاحبه را ترتیب دادیم موضوع فسخ قرارداد در معاملات است،ابتدا بگویید فسخ قرارداد چیست ؟

فسخ قرارداد یعنی به هم زدن توافق و قرارداد .وقتی قراردادی بین دو نفر بسته می شود این قرارداد اگر یک قرارداد لازم باشد هیچ یک از طرفین حق به هم زدن این قرارداد را نخواهند داشت مگر در موارد معین .(ماده 185 قانون مدنی ).برای مثال قرارداد خرید و فروش که در قانون مدنی تحت عنوان بیع آمده است یک قرارداد لازم است ،مثلا یکی خودرو خود را به دیگری می فروشد در این صورت هیچ یک از خریدار و فروشنده حق به هم زدن این قرارداد را ندارند مگر در موارد معین که قانون مقرر کرده است .

در چه مواردی طبق قانون خریدار و فروشنده می توانند قرارداد را فسخ بکنند؟

ماده 396 قانون مدنی 10 مورد را بیان کرده که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و موقع انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کنند که عبارتند از :

منظور از خیار در قانون مدنی چیست ؟

خیار یعنی اختیار فسخ معامله ،یعنی حق فسخ عقد لازم .

در چه مواردی فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد؟

حق فسخ قرارداد فقط در یک مورد مخصوص خریدار است و آن هم در مورد خیار شرط یا همان شرط کردن حق فسخ معامله برای خریدار وگرنه همه خیارات ممکن است هر یک از طرفین قرارداد بدست آورند یعنی هر کس که مطابق قانون از معامله ضرر ببیند و این ضرر را قانون برایش حق فسخ قائل باشد طرف متضرر می تواند اعمال کند یا نکند .

چه شرایطی برای فسخ قرارداد لازم است؟

فسخ قرارداد نیز یک عمل حقوقی و ایقاع است و بنابراین برای انجام آن باید فسخ کننده تمام شرایط صحت معاملات را داشته باشد .

1-قصد ،فسخ کننده باید اراده و قصد به هم زدن معامله را داشته باشد.

2- رضا ،فسخ کننده باید به میل خود قراردادرا به هم بزند و از طرف کسی اکراه نشده باشد .

3-اهلیت ،فسخ کننده باید عاقل و بالغ و رشید باشد تا عمل حقوقی را که انجام می دهد معتبر باشد .(ماده 190 ق .م )

آثار فسخ قرارداد چیست ؟

مهمترین اثر فسخ قرارداد این است که قراردادی که طرفین با هم بسته اند از بین می رود و به هم می خورد ،وقتی قرارداد به هم خورد از لحظه به هم خوردن قرارداد به بعد طرفین باید چیزی را که از طرف مقابل خود گرفته بودند پس بدهند چون دیگر مالک نیستند اما به هم خوردن قرارداد به قبل از فسخ هیچ اثری ندارد و هر کاری قبل از آن طرفین در مورد معامله انجام داده باشند معتبر است .

حکم قانون چیست ؟

گاه قانونگذار در موارد خاص فسخ قرارداد را پیش بینی کرده است .یعنی بدون اینکه موارد 10 گانه ماده 396 در قرارداد باشد قانونگذار خود به طور مستقیم حکم به فسخ قرارداد را داده است .

برای مثال :ماده 478 و 479 قانون مدنی ،مانند خیار عیب اگر در مورد اجاره در زمان قرارداد اجاره عیبی بوده باشد مستاجر حق فسخ خواهد داشت و این ناشی از حکم خاص قانون است .

نحوه نوشتن فسخ قرارداد را برای ما توضیح دهید.

فسخ قرارداد به هر لفظ یا فعلی انجام می شود که دلالت بر قصد به هم زدن معامله باشد . پس وقتی می خواهیم عقدی را فسخ کنیم هر لفظی که به معنای برهم زدن معامله باشد به کار ببریم فسخ را انجام داده ایم یا هر عملی را که به معنی فسخ است انجام دهیم فسخ صورت می گیرد .(م 449 ق .م ).

ماده 451 ق .م:بیان می کند تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلی است .

اگر یکی از طرفین فسخ کند و آن دیگری فسخ نکند وضعیت قرارداد چگونه خواهد بود ؟

فسخ یک عمل حقوقی است که یک طرف به تنهایی می تواند آن را انجام دهد ولی اثر آن که به هم زدن معامله است به هر دو طرف برمیگردد .مطابق ماده 452 ق . م اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یکی از آنها امضاء کند و دیگری فسخ نماید معامله منفسخ می شود .

فسخ قرارداد چه نوع دعوایی می باشد ؟مالی یا غیر مالی ؟

در مورد مالی یا غیر مالی بودن دعوای فسخ قرارداد نتیجه ای که از فسخ بدست می آید یعنی چیزی که بعد از فسخ متعلق حق ما قرار می گیرد توجه می کنیم ، اگر در اثر فسخ مطالبه مالی باشد دعوای فسخ مالی خواهد بود وگرنه غیر مالی محسوب می شود .

دادگاههای رسیدگی کننده به دعاوی فسخ قرارداد کدامند؟

در رابطه با اینکه به دعوای فسخ قرارداد کدام دادگاه رسیدگی میکند و صالح است باید گفت در این صورت نیز به نتیجه و موضوع فسخ قرارداد توجه می کنیم . اگر مربوط به اموال منقول باشد مطابق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی خواهان می تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود . و همچنین مطابق ماده 11 همان قانون خواهان می تواند در محل اقامت خوانده اقامه دعوای فسخ کند .حال اگر موضوع قرارداد و نتیجه فسخ مال غیر منقول باشد در این صورت مطابق ماده 15 قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شود .

در چه مواردی حق فسخ قرارداد وجود ندارد ؟

1-اگر طرفین بعضی از خیارات را (حق فسخ ) خود را در ضمن عقد و در قالب شرطدر صورت وجود موارد فسخ ساقط کنند حق فسخ نخواهند داشت .م(448)

2-اگر طرفین قراردادی را منعقد کنند ولی این قرارداد از همان ابتدا باطل بوده است در این صورت فسخ قرارداد کابرد ندارد چون فسخ ویژه قراردادهای لازم صحیح می باشد .

اگر طرفی که حق فسخ دارد قبل از به هم زدن معامله بمیرد تکلیف این معامله چه می شود ؟

حق فسخ معامله به ورثه او می رسد و تمام ورثه باید باهم آن را فسخ کنند و یکی فسخ بخواهد و دیگری نخواهد نمی شود و یا همگی باید فسخ کنند یا اگر همگی نخواهند باید از حق فسخ خود صرف نظر کنند .(م 445 ق .م )

مدارک برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد را بفرمایید

1-اصل شناسنامه

3- ارائه قرارداد لازم چیست؟ قرارداد ابتدایی به وکیل برای ارائه در دادگاه

4- سایر مدارک و دلایل لازم به درخواست وکیل .

آیا گرفتن وکیل در دعاوی فسخ قرارداد الزامی است ؟

فسخ قرارداد جزء دعاوی پیچیده ی می باشد که حتی تشخیص اینکه آیا دعاوی فسخ جزء دعاوی مالی است یا دعاوی غیر مالی بسیار سخت می باشد و تشخیص ای موضوع تاثیر در هزینه دادرسی دارد و وجود وکیل می تواند این خسارات این چنینی را به صفر برساند و حتی تشخیص اینکه از کدام یک از خیارات برای فسخ قرارداد اقدام شود مهم می باشد چون ممکن است در معامله ای فسخ به سود فسخ کننده باشد و ممکن است نباشد بنابراین بهتر است از وکیل متخصص دعاوی ملکی برای این امور استفاده شود .

گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت از دپارتمان تخصصی املاک با بیش از 20 سال سابقه در دعاوی ملکی تشکیل شده و در صورت نیاز در خدمت همشهریان گرامی خواهد بود .

مراجعه کنندگان به چه طریقی میتوانند به شما مراجعه کنند ؟

گروه وکلای دادگستری ره جویان عدالت از شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 الی 19در تهران – نارمک - ضلع شرقی میدان هفت حوض – پلاک 39- طبقه سوم و با شماره تماس 02177947264 پذیرای مراجعه کنند گان عزیز است .

درباره عقد قرض

در ﺑﺎﻧﻜﺪاري ﻣﺘﻌﺎرف به ﺗﻤﺎم ﻧﻴﺎزﻫﺎ اﻋـﻢ از ﻧﻴﺎزﻫـﺎي ﻣـﺼﺮفي ﻳـﺎ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري از طريق وام ﺑـﺎﺑﻬﺮه ﭘﺎﺳـﺦ داده مي شود. در ﺣﺎلي ﻛﻪ در ﺑﺎﻧﻜﺪاري اﺳﻼمي اﻋﻄﺎي ﺗﺴﻬﻴﻼت ﺑﺮاي ﻫـﺮ کدام از ﻧيازهاي اقتصادي درقالب عقود اسلامي انجام مي شود. همين امر بانکداري اسلامي را از بانکداري ربوي متفاوت مي کند.

در نظام ﺑﺎنکداري ﺑﺪون رﺑﺎ ﺑﺮاي ﺗﺄﻣﻴﻦ مالي ﻣﺸﺘﺮﻳﺎن و ﻃﺮح ﻫﺎي اﻗﺘـﺼﺎدي از روش ﻫـﺎي ﻗـﺮض اﻟﺤـﺴﻨﻪ، ﻗﺮارداد ﻫﺎي ﻣﺒﺎدﻟﻪ اي (ﻓﺮوش اﻗﺴﺎطي، اﺟﺎره ﺑﻪ ﺷﺮط ﺗﻤﻠﻴﻚ، ﺟﻌﺎﻟﻪ، ﺳﻠﻒ و ﺧﺮﻳﺪ دﻳـﻦ)، ﻗﺮارداد ﻫﺎي ﻣﺸﺎرکتي (ﻣﺸﺎرﻛﺖ مدني، ﻣﺸﺎرﻛﺖ حقوقي، ﻣـﻀﺎرﺑﻪ، ﻣﺰارﻋـﻪ و ﻣـﺴﺎﻗﺎت ) و ﺳﺮﻣﺎﻳﻪﮔﺬاري ﻣﺴﺘﻘﻴﻢ، اﺳﺘﻔﺎده مي شود.

يکي ازعقود رايج درنظام اقتصادي اسلام عقد ﻗـﺮض است .اين قرارداد ﻋﻘﺪى اﺳﺖ ﻛﻪ ﺑﻪ ﺳﺒﺐ آن يکي از ﻃﺮﻓﻴﻦ ميزان معيني از ﻣﺎل ﺧﻮد را ﺑﻪ ﻃﺮف دﻳﮕﺮ ﺗﻤﻠﻴﻚ مي ﻛﻨـﺪ ﻛﻪ قرض گيرنده عين آن يا مثل و يا قيمت آن را بپردازد.

اگر بخواهيم با عنايت به عمليات بانکداري بدون ربا، قرض الحسنه را تعريف کنيم قرارداد لازم چیست؟ مي‌توانيم بگوييم که قرض‌الحسنه عقدي است که به موجب آن بانک (به عنوان قرض دهنده) مبلغ معيني را طبق شرايط مقرر به اشخاص (به عنوان قرض گيرنده) اعطا مي کند.

ويژگي اين عقد درمقايسه با ساير عقود اسلامي ،جنبه خيرخواهانه وخداپسندانه آن است. از اين رو دراين قرارداد هرگونه شرط زيادي ازسوي قرض دهنده نسبت به قرض گيرنده، ربا محسوب مي قرارداد لازم چیست؟ شود. هرچند که اين شرط باطل است اما موجب بطلان عقد قرض نمي شود. به دليل همين ويژگي خيرخواهانه در قرض، درعين استحباب قرض دادن و سفارش اکيد به اعطاي قرض به نيازمندان ،قرض گرفتن درصورت نبود احتياج ، مکروه شمرده شده است .

قرض گرفتن بي پول

باتوجه به همين کراهت است که اگرکسي مالى ندارد که با آن قرض خود را بدهد و انتظار رسيدن به چنين مالى را هم ندارد، ازنظرشرعي نبايد قرض بگيرد، جز هنگام ضرورت. مگر اين که قرض دهنده از حال و روز او آگاه باشد.

قرض ازجمله عقود اسلامي و نيازمند ايجاب وقبول است اما به فتواي بسياري از فقها ازجمله حضرت امام (ره) ،آيت ا. سيستاني ،آيت ا. صافي گلپايگاني و. قرض معاطاتي هم صحيح است. علاوه بر اين مورد، مالي ﻛﻪ ﻣﻮرد ﻗﺮض ﻗﺮار ﻣﻰﮔﻴﺮد اولاً؛ بايد عين باشد ؛ بنابراين ﻧﻤﻰﺗﻮان دﻳﻦ و ﻣﻨﻔﻌﺖ را ﻗﺮض داد. ثانياً؛ بايد از ﻧﻈﺮ ﺷﺮﻋﻰ و ﻋﺮﻓﻰ ﻣﺎﻟﻴﺖ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ. ﺑﻨﺎﺑﺮاﻳﻦ ﺧﻮک و ﻣـﺴﻜﺮات را ﻧﻤﻰﺗﻮان ﻗﺮض داد. ثالثاً؛ ﻣﻮرد ﻗﺮض ﺑﺎﻳﺪ از ﺣﻴﺚ ﺟﻨﺲ، ﻧﻮع و ﻣﻘﺪار ﻣﻌﻠﻮم ﺑﺎﺷﺪ. البته اين شروط معطوف به جوامع گذشته است که درآن ها بيشتر، کالاها قرض داده مي شد ونه وجه رايج. درحالي که امروزه قرض تقريبا محدود و منحصربه پول شده است .

قرض، عقد لازم يا جايز؟

درباره اين که آيا قرض عقد لازم است يا جايز، بين فقها اختلاف نظر است .امام خميني (ره) آن را عقد لازم مي دانند ودر تحريرالوسيله مي نويسند :« اقوى قرارداد لازم چیست؟ آن است که قرض عقدى لازم است .» درنتيجه نه قرض دهنده و نه قرض گيرنده نمي توانند آن را فسخ کنند. نکته مهم تردرعقد قرض اداي آن است که بايد قرض گيرنده در سررسيد آن رابپردازد.به بيان ديگر، ﻟﺰوم رﻋﺎﻳﺖ ﺳﺮرﺳﻴﺪ در ﻋﻘﺪ ﻗﺮض از احکامي است که درکتاب قرض فقه برآن تاکيد شده است .البته اگرسررسيدي براي آن مشخص شده باشد، تاخيرآن درصورت مطالبه قرض دهنده گناه محسوب مي شود. حضرت آيت ا. سيستاني در توضيح المسائل، مسئله 2242 مي نويسند: « اگر طلبکار طلب خود را مطالبه کند و وقت نداشته باشد، يا وقت آن رسيده باشد، چنانچه بدهکار بتواند بدهى خود را بدهد بايد فوراً آن را بپردازد، و اگر تأخير بيندازد گناهکار است.»

ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﺎﻫﻴﺖ ﻏﻴﺮ اﻧﺘﻔﺎعي و ﺧﻴﺮﺧﻮاﻫﺎﻧﻪ ﻗﺮارداد ﻗﺮض اﻟﺤﺴﻨﻪ شايسته است که منابع قرض الحسنه براي کمک به خانوارهاي نيازمند اختصاص يابد. نکته اي که بايد در اين جا يادآور شد، آن است که اخذ کارمزد براي قرض الحسنه اشکالي ندارد وربا به حساب نمي آيد.

منبع: روزنامه خراسان - دوشنبه 1393/05/27 شماره انتشار 18761.

خیار شرط در عقد اجاره چیست و چه اثری در قرارداد اجاره دارد؟

در قراردادهای ملکی از جمله اجاره نامه، خیارات مختلفی جهت فسخ قرارداد ذکر می‌شوند. یکی از این خیارات خیار شرط است. در این مقاله ابتدا خیار شرط را توضیح داده، سپس چند نمونه خیار شرط در عقد اجاره که برای موجر و مستاجر کاربرد دارند را به عنوان مثال ذکر می‌کنیم.

خیار شرط در عقد اجاره چیست؟

برای اینکه خیار شرط در عقد اجاره را به خوبی درک کنید و کاربرد آن را متوجه شوید، ابتدا باید به این نکته دقت کنید که قرارداد اجاره از نظر حقوقی و شرعی، یک عقد لازم به حساب می‌آید. بنابراین فسخ آن به صورت یک طرفه امکان پذیر نیست.

به عبارت دیگر برای فسخ اجاره نامه یا باید طرفین نسبت به این کار رضایت داشته باشند، یا شرایطی در اجاره نامه ذکر شده باشد که امکان فسخ قرارداد را فراهم کند. به این شرایط در قراردادهای ملکی خیار گفته می‌شود. یکی از این خیارات، خیار شرط است.

در شرع و قوانین ما یک سری خیارات مانند خیار تدلیس، خیار غبن فاحش، خیار مجلس و… تعریف شده‌اند که شرایط فسخ قرارداد را قرارداد لازم چیست؟ مشخص کرده‌اند. اما این خیارات تمام شرایط ممکن را پوشش نمی‌دهند. یعنی ممکن است شرایطی مد نظر موجر یا مستاجر باشد که در قالب این خیارات نمی‌گنجد.

در نتیجه علت وجود خیار شرط در عقد اجاره پوشش دادن این شرایط است. به عبارت دیگر، خیار شرط امکان فسخ قرارداد را بر اساس خواست و شرایط مد نظر موجر و مستاجر امکان پذیر می‌نماید. می‌توان گفت اهمیت خیار شرط در عقد اجاره از این جهت است که برای فسخ قرارداد انعطاف بیش‌تری فراهم می‌کند.

نکته قابل ذکر در خصوص خیار شرط این است که حتی در صورت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، باز هم می‌تواند پس از آن از خیار شرط استفاده کرد.

در ادامه چند مورد از استفاده‌ی خیار شرط در عقد اجاره برای فسخ یکطرفه قرارداد توسط موجر و مستاجر را به عنوان مثال ذکر می‌کنیم.

استفاده از خیار شرط در عقد اجاره برای موجر

همانطور که پیش‌تر اشاره کردیم فسخ اجاره نامه به صورت یک طرفه برای موجر و مستاجر امکان پذیر نیست؛ مگر با استفاده از خیارات. در صورتی که موجر تمایل داشته باشد اجاره نامه را در شرایطی خاص فسخ قرارداد لازم چیست؟ کند، می‌تواند از خیار شرط استفاده کند.

با توجه به اینکه حالت استفاده از خیار شرط به خواست موجر و مستاجر برمی‌گردد، بنابراین حالت از پیش تعیین شده‌ای برای آن در قراردادها تعریف نشده. همین مسئله باعث می‌شود زمانی که موجر و مستاجر قصد نوشتن اجاره نامه دستی دارند، برای نوشتن خیار شرط در اجاره نامه با مشکل روبرو شوند.

به همین جهت در ادامه چند مثال در این خصوص می‌زنیم تا نحوه نوشتن و کاربرد خیار شرط هم برای موجر و مستاجر و هم برای مشاورین املاک شفاف‌تر شود.

فسخ یکطرفه اجاره نامه توسط موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها

از دید قانون صرفا موجر اجازه استفاده از ملک مورد اجاره را دارد و واگذاری آن به غیر قانونی است.

در صورتی که مستاجر به هر دلیل اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌توان با آوردن این بند در اجاره نامه، قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند:

اگر مستاجر ۲ ماه پیاپی اجاره خود را پرداخت ننماید، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را به صورت یکطرفه فسخ کرده و مستاجر موظف است ملک را تخلیه نماید.

توجه داشته باشید که قرارداد لازم چیست؟ عدد ۲ ماه به صورت عرفی تعیین شده است. طبیعتاً اگر مستاجر اجاره بهای ۱ ماه را پرداخت نکند، اقدام برای فسخ منطقی نیست. چرا که ممکن است مبلغ اجاره بها را با چند روز تاخیر پرداخت کند. البته بسته به نظر موجر، می‌توان بیش از ۲ ماه را در این بند برای فسخ قرارداد در نظر گرفت.

فسخ یک طرفه اجاره نامه از سوی موجر در صورت واگذاری ملک به غیر

واگذاری مورد اجاره توسط مستاجر به شخصی دیگر، یکی از مواردی است که می‌توان آن را در قالب خیار شرط جهت فسخ قرارداد در اجاره نامه ذکر کند. به عنوان مثال اگر فردی ملک را اجاره کرده اما آن را به فرزند خود واگذار کند، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را یک طرفه فسخ کند.

برای ذکر این مورد در قرارداد می‌توانید از متن زیر استفاده کنید:

اگر مستاجر مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر در صورت عدم پرداخت باقی مانده رهن

فرض کنید مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه یا همان رهن معادل ۹۰ میلیون تومان است و مستاجر زمان امضای قرارداد امکان پرداخت ۱۰ میلیون تومان از آن را دارد. در این شرایط در اجاره نامه قید می‌شود که باقی مانده مبلغ رهن به صورت نقد یا چکی، زمان تحویل ملک پرداخت می‌شود.

در این شرایط با استفاده از خیار شرط می‌توان بندی در قرارداد ذکر کرد که به موجب آن موجر می‌تواند در صورت عدم پرداخت باقی مانده مبلغ رهن در زمان تحویل ملک، از تحویل ملک سر باز زده و قرارداد را یک طرفه فسخ کند.

به عنوان مثال در صورت موافقت موجر، می‌توان یک مهلت (مثلا یک هفته‌ای) برای پرداخت کامل رهن تعیین نمود. در این شرایط موجر می‌تواند در صورت پرداخت باقی مانده رهن در مدت مشخص شده، ملک را به مستاجر تحویل دهد.

فسخ قرارداد به واسطه استفاده از مورد اجاره خارج از مفاد قرارداد

استفاده‌ای خارج از آن چه در مفاد قرارداد آماده از مورد اجاره قانونی نیست.

فرض کنید ملکی را جهت استفاده مسکونی اجاره داده‌اید. اگر مستاجر استفاده‌ای غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده از ملک بکند (مثلا از ملک مسکونی استفاده تجاری بکند) موجر می‌تواند با استفاده از خیار شرطی که در قرارداد نوشته شده، قرارداد اجاره را یکطرفه فسخ کند.

خیلی اوقات به دلیل پایین‌تر بودن اجاره املاک مسکونی، عده‌ای اقدام به اجاره این املاک برای استفاده‌های غیر مسکونی می‌کنند. انجام این کار نه تنها از نظر قانون قابل قبول نیست، بلکه همانطور که اشاره کردیم می‌تواند حق فسخ یکطرفه قرارداد را برای موجر ایجاد کند.

استفاده از خیار شرط در عقد اجاره جهت فسخ یکطرفه قرارداد توسط مستاجر

در اغلب مواقع مستاجر نه تنها تمایلی برای فسخ قرارداد ندارد، بلکه ترجیح می‌دهد قرارداد اجاره را تمدید کند تا دچار دردسرهای پیدا کرد خانه جدید و اسباب کشی نشود. اما مواردی هم وجود دارد که به دلایلی ممکن است مستاجر تمایل داشته باشد اجاره نامه را پیش از پایان زمان قرارداد فسخ کند.

همانطور که می‌دانید در شرایط عادی چنین کاری امکان پذیر نیست. یعنی حتی اگر مستاجر، ملک را پیش از پایان قرارداد تخلیه کند، نمی‌تواند نسبت به پس گرفتن رهن تا پایان زمان قرارداد ادعایی داشته باشد. به همین ترتیب موظف است مبلغ اجاره بها را تا پایان مدت قرارداد پرداخت کند.

برای پیشگیری از چنین مشکلی، مستاجر می‌تواند از خیار شرط در عقد اجاره استفاده کند. فرض کنید شخصی قصد دارد در چند ماه آینده خانه‌ای را خریداری کند. با توجه به اینکه قرارداد اجاره را یک ساله می‌نویسند، احتمال دارد مستاجر پیش از پایان زمان قرارداد، قصد داشته باشد به خانه خود نقل مکان کند.

در این شرایط برای پیشگیری از ضرر و زیان، مستاجر می‌تواند بندی در قرارداد ذکر کرد که در صورت خرید خانه توسط مستاجر، ۱ ماه زودتر به موجر اطلاع داده شود و مستاجر می‌تواند ملک را تخلیه و قرارداد را به صورت یکطرفه فسخ کند.

این بند را می‌توان به این ترتیب در قرارداد ذکر کرد:

مستاجر در صورت خرید خانه باید ۱ ماه جلوتر به موجر اطلاع داده و ۱ ماه پس از اطلاع به مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه را از موجر دریافت نماید.

عدم استفاده از خیار شرط در این حالت چه عواقبی برای مستاجر دارد؟

استفاده از خیار شرط در قرارداد اجاره می‌تواند از ضرر و زیان مستاجر جلوگیری کند.

در صورتی که در این شرایط چنین بندی در قرارداد ذکر نشده باشد، ۳ راه پیش پای مستاجر است:

1. تا پایان مدت اجاره در ملک مورد اجاره سکونت داشته باشد.
2. ملک اجاره شده را تخلیه کرده، اجاره بها را تا پایان زمان قرارداد پرداخت کند و مبلغ رهن را در پایان مدت اجاره از موجر تحویل بگیرد.
3. با جلب موافقت موجر اقدام به فسخ قرارداد کرده و مبلغ ضرر و زیان، معادل یک ماه اجاره کامل را مطابق قانون به موجر پرداخت کند.

مطالعه کنید: شرایط فسخ اجاره نامه چیست و چطور انجام می‌شود؟

اما همانطور که اشاره کردیم، در صورت استفاده از خیار شرط، مستاجر می‌تواند بودن هیچ دردسر و حتی بدون پرداخت ضرر و زیان، ملک را تخلیه کرده و مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه (رهن) را از موجر دریافت کند.

بنابراین استفاده درست و به جا از خیار شرط در عقد اجاره می‌تواند هم منافع موجر را حفظ کند و حافظ منافع مستاجر باشد. اگر در خصوص خیار شرط در قرارداد اجاره سوالی دارید، در بخش نظرات در انتهای همین مقاله، سوال خود را مطرح کنید.

هبه نامه چیست؟ نمونه قرارداد هبه

قراردادها

هبه در لغت به معنای بخشش و هدیه است و بر طبق ماده ی 795 قانون مدنی عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به طور مجانی و با رضایت کامل به فرد دیگری تملیک می‌کند. درعقد هبه تملیک‌کننده واهب، کسی که مال به ملکیت او در می‌آید متهب و مالی را که مورد هبه است عین موهوبه می‌گویند. هبه به تملیک رایگان عین اختصاص نمی‌یابد و کلمه‌ی مال در ماده 795 شامل هبه‌ی دین و منفعت نیز می‌شود.

شروط عقد هبه ‌نامه

واهب باید برای تصرف در مال خود اهلیت داشته باشد. به عبارت دیگر علاوه بر اهلیت معامله، نباید ورشکسته باشد و یا در مالی تصرف کند که وثیقه‌ی طلب خاصی است. برطبق قانون مدنی عقد هبه مشروط به قبول متهب و قبض مال توسط او است. قبض مال توسط متهب از ارکان عقد هبه محسوب می‌شود. متهب علاوه بر قبول هبه باید مال موهوبه را از واهب تحویل بگیرد. اگر قبل از قبض، واهب یا متهب فوت کند هبه باطل است زیرا هیچ قبضی صورت نگرفته و در نتیجه انتقال مالکیت رخ نداده است. قبض موهوبه باید با اذن واهب صورت گیرد در نتیجه فوت و یا حجر واهب پیش از قبض قرارداد لازم چیست؟ موهوبه توسط متهب، مانع انعقاد هبه می‌شود. در مقابل حجر متهب اثری بر بر وقوع هبه ندارد زیرا قبض مال می‌تواند توسط ولی متهب انجام شود.

بر اساس ماده‌ی 799 قانون مدنی اگر هبه برای صغیر یا مجنون یا سفیه باشد قبض توسط ولی صورت می‌گیرد. بر طبق قانون، درصورتی که پیش از عقد هبه، عین موهوبه با رضایت و آگاهی واهب، در ید متهب باشد دیگر نیازی به قبض مجدد موهوبه نیست. هبه می‌تواند معوض یا غیر معوض باشد. در هبه‌ی معوض شرط عوض وجود دارد. به این معنا که واهب شرط می‌کند که متهب مالی را به او بدهد یا عمل مشروعی را به طور رایگان برای او انجام دهد. وجود شرط عوض در هبه منافاتی با رایگان بودن تملیک ندارد زیرا شرط در برابر تملیک قرار نمی‌گیرد. عوضی که در هبه‌ی معوض درنظر گرفته می‌شود در مقابل موهوبه نیست و نیازی نیست که ارزش آن‌ها برابر باشد. درعقد هبه ممکن است فروش یا اجاره‌ی مالی به مبلغ معین به عنوان شرط عوض مقرر شود. هبه‌ی غیر معوض عقدی است که در آن واهب از متهب درخواست عوض نکرده باشد و متهب چیزی در عوض هبه به واهب پرداخت نکند.

بیشتر بخوانید: وکیل ملکی چه کمکی به شما خواهد کرد؟

تفاوت هبه نامه رسمی و غیر رسمی

به ‌موجب ماده ۴۷ قانون ثبت‌اسناد و املاک، عقد هبه باید در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت برسد. در غیراین‌صورت قرارداد هبه در هیچ‌ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بر طبق ماده 10 قانون مدنی که مبتنی بر اصل آزادی قرارداد‌ها می باشد هر فردی درصورت داشتن اهلیت می‌تواند اموال خود را با سند رسمی یا عادی به فرد دیگری انتقال دهد اما درصورتی‌که سند عادی و غیر رسمی باشد دارنده‌ی آن باید صحت وقوع عقد را ثابت کند. هبه نامه می‌تواند رسمی و یا غیررسمی و عادی باشد. هبه رسمی دارای سند رسمی است و بر همین اساس امکان تردید و انکار در آن وجود ندارد. بر طبق قانون این سند قابل اعتماد است و هیچ‌کس نمی‌تواند در اصالت و صحت آن تردید کند. در مقابل امکان تردید در صحت هبه‌نامه‌ی غیررسمی و عادی وجود دارد. در صورتی‌که کسی مدعی عدم اعتبار هبه‌نامه‌ی غیررسمی شود، دادگاه موظف است سند مذکور را مورد بررسی و بازبینی قراردهد و اصالت آن را بررسی کند. برای مثال در صورتی‌که مردی قسمتی از زمین خود را بدون هبه نامه‌ی رسمی به همسر خود هبه کند و پس از آن اختلافی در خصوص اصالت هبه نامه‌ی عادی به وجود آید، صحت هبه‌نامه باید توسط دادگاه تائید شود.

هبه‌نامه تنها زمانی رسمی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. بنابراین هبه‌نامه‌ای که به صورت عادی و یا حتی در بنگاه معاملات ملکی به ثبت می‌رسد رسمی نیست. با این‌وجود این سند عادی درصورتی‌که با رعایت شرایط شکلی آن تنظیم شود قانونی محسوب می‌شود. در مجموع هبه‌نامه‌ی رسمی و غیررسمی هردو معتبر هستند اما ممکن است در یک دعوای حقوقی در خصوص اعتبار هبه نامه‌ی عادی و غیررسمی تردیدی مطرح شود و قابلیت استناد به آن در برخی موارد با مشکل روبرو شود. هبه‌ای که دارای سند محضری باشد به راحتی قابلیت اجرا دارد و دعوای آن در دادگاه مسموع است.

اعتبار هبه نامه

هبه‌نامه چه به صورت رسمی و چه غیررسمی و عادی و یا حتی شفاهی معتبر است. به شرط آن‌که شرایط شکلی آن رعایت شود و واهب دارای اهلیت باشد و با رضایت مال خود را هبه کرده باشد و متهب نیز آن را پذیرفته و قبض کرده باشد. اگر هبه‌نامه رسمی باشد تردیدی در صحت آن وجود ندارد مگر آنکه صوری باشد. برای مثال اگر پدری در زمان حیات خود بخشی از مال خود را با سند رسمی به یکی از وراث هبه کرده باشد و مال موهوبه به قبض وارث قرارداد لازم چیست؟ در آمده باشد، پس از فوت پدر آن مال متعلق به شخص متهب است و سایر ورثه حق دخالت و ادعای مالکیت در آن مال را ندارند مگر آن‌که ثابت کنند سند رسمی صوری و تقلبی است.
برای اثبات هبه‌نامه هریک از طرفین می‌توانند به دادگاه دادخواست ارائه کنند. اگر هبه‌نامه‌ای عادی و غیررسمی باشد توسط کارشناس مورد بررسی قرار می‌گیرد. اگر هبه شفاهی باشد در صورت وجود شاهد و با نظر دادگاه می‌توان از شهادت شهود به عنوان ادله اثبات دعوا استفاده کرد. علی‌رغم اعتبار هبه نامه‌ی رسمی و غیررسمی، اهمیت تنظیم هبه نامه‌ی رسمی زمانی بیشتر مشخص می‌شود که در یک پرونده‌ی حقوقی واهب زمینی را به متهب هبه کند که سند نداشته باشد در این صورت متهب با هبه نامه‌ای که دارد می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت واهب را درخواست کند. در چنین شرایطی اگر هبه نامه رسمی باشد برای گرفتن سند مالکیت نیازی به حضور واهب نیست. در غیراین‌صورت اگر هبه‌نامه عادی باشد حضور واهب الزامی است.

رجوع از عقد هبه

عقد هبه را می‌توان یک عقد جایز دانست. زیرا واهب می‌تواند از آن رجوع کند. با این وجود بر اساس ماده 80 قانون مدنی در برخی شرایط امکان رجوع وجود ندارد. در صورتی‌که عین موهوبه ( یعنی مالی که هبه شده است ) از بین رفته باشد، متهب ( گیرنده هبه ) پدر، مادر یا اولاد واهب باشند، هبه از نوع هبه معوض بوده باشد و عوض هبه هم دریافت شده باشد، مال هدیه شده قرارداد لازم چیست؟ از ملکیت هبه گیرنده خارج شده باشد و به دیگری تعلق گرفته باشد و در صورتی‌که در مال هبه شده تغییراتی حاصل شده باشد دیگر نمی‌توان از هبه رجوع کرد. اگر هبه دارای سند رسمی باشد، واهب بدون نیاز به اثبات آن می‌تواند درخواست رجوع از هبه را در دادگاه مطرح کند. اما اگر هبه به صورت غیررسمی باشد واهب ابتدا باید انعقاد عقد هبه را ثابت کند و پس از آن درخواست رجوع کند. با رجوع از هبه مال به واهب باز می‌گردد و اگر آسیبی به مال وارد شده باشد متهب ضامن نیست و واهب نمی‌تواند از او درخواست خسارت کند. اگر مال منافعی داشته باشد، پس از رجوع، منافع متصله متعلق به واهب و منافع منفصله متعلق به متهب خواهد بود.

بیشتر بخوانید: وکیل قتل وکالت چه اموری را قبول میکند؟

مراحل و مدارک لازم برای تنظیم قرارداد هبه توسط وکیل

1- مراجعه به وکیل و ارائه‌ی اطلاعات دقیق در مورد جزئیات قرارداد

2- درصورت نیاز باید وکالتنامه وکیل را امضا کنید

3- انجام مراحل قانونی عقد قرارداد به کمک وکیل

مدارک مورد نیاز شامل مدارک شناسایی مانند شناسنامه، کارت ملی طرفین قرارداد و قرارداد لازم چیست؟ سند، مدرک و یا قولنامه که نشان‌دهنده توافقات دو طرف قرارداد باشد، است.

نمونه فرم هبه نامه

هبه‌نامه می‌تواند معوض یا غیرمعوض و رسمی یا غیررسمی باشد. هبه‌نامه در فرم‌های مختلفی تنظیم می‌شود. اگر عوضی در قرارداد درنظر گرفته نشود هبه از نوع غیرمعوض است. علاوه بر این، اگر قرارداد هبه توسط طرفین تنظیم شود و در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت نرسد هبه از نوع غیر رسمی و دستی است.

نمونه‌ هبه نامه رسمی

ماده1- طرفین قرارداد:

قرارداد حاضر در تاریخ……………..اصالتا/ وکالتا/ فضولتا/ نیابتا/ ولایتا/ قیمومتا فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس ………………………………………… که ازین پس « واهب » نامیده خواهد شد “آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس …………………………………………که ازین پس « متهب» نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد میگردد و طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن میباشند.

ماده 2- عین موهوبه:

تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه سمت به مساحت متر مربع قطعه تفکیکی دارای پلاک فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از
پلاک فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی بخش ثبتی تهران و محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره مورخ صفحه جلد به شماره چاپی صادره به نام واهب با برق اختصاصی شماره پرونده تماماً و بقدر الحصه از برق مشترک شماره پرونده و از آب مشترک شماره اشتراک و از گاز شهری شماره شناسایی منصوبه های در آن .

ماده 3- مال العوض :

مبلغ ……….ریال رایج که تماماً و نقداً به واهب تسلیم گردیده است.

ماده4- شرایط قرارداد:

کلیه شرایط صحت هبه قطعی اعم از قبض و اقباض و صیغه به اظهار و غیره اجرا شده و طرفین ضمن العقد خارج لازم که به قرار عقد خارج لازم به طور شفاهی بین آنان منعقد گردیده ، هرگونه ادعا و اعتراض بعدی احتمالی ولو به عنوان تضرر و غیره را از خود سلب و ساقط نمودند .

منافع عین موهوبه قبلاً به کسی واگذار نشده و متهب پس از رویت آن با وقوف کامل از محل وقوع ، حدود و مشخصات اقرار به تصرف و قبض عین موهوبه نمود .

بدهی های احتمالی مربوط به عین موهوبه به عهده …………………….می باشد

ماده5- طرفین عقد حق هرگونه فسخ یکجانبه را از خود ساقط می نمایند.

ماده6- واهب یا واهبین ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم هبه نامه رسمی وانتقال دائمی سند ملک می باشند.

ماده7– مستندات مربوط به احرازمالکیت واهب یا واهبین پیوست بلافصل هبه نامه می باشد.

ماده8- حل اختلاف:

در صورت بروز اختلاف در مفاد قرارداد یا اختلاف در تفسیر یا تعبیر متن آن موضوع ابتدا از طریق مذاکره فی مابین و درصورت عدم وصول به نتیجه، از طریق قابل حل است و رأی صادره قطعی و لازم الاجراست.

ماده9-امضای طرفین/ تاریخ:

این قرارداد ………….. صفحه ای مشتمـل بر ……… ماده در تاریخ …………. در محل ملک موهوبه تنظیم و امضا گردید که دارای …………….. نسخه با اعتبار واحد است و طرفین در كمال صحت و سلامت عقل با اطلاع كامل از مفاد آن مبادرت به امضاء و انعقاد آن نمودند. این قرارداد لازم‌الاجرا و لازم الاتباع بوده و از هر حیث برای طرفین قطعی تلقی می‌گردد.

عقد ودیعه چیست و چه ویژگی هایی دارد؟

قراردادها

عقد ودیعه یکی از عقودی است که در قرارداد‌ها از آن استفاده می‌شود. عقد ودیعه، عقدی است که دارای قواعد و ویژگی‌های خاصی است که این موارد در قانون مدنی بیان شده است. استفاده از این نوع عقد در تنظیم قرارداد‌ها و پذیرش آن دارای اثرات و تبعات قانونی است که برای شخص پذیرنده ضمانت اجرایی ایجاد می‌کند. در این مقاله در مورد ودیعه، طرفین عقد، شرایط ایجاد، تعیین مدت و مواردی که باعث انحلال این نوع عقد بر طبق قانون از زبان وکیل قرارداد پرداخته شده است.

عقد ودیعه چیست؟

بر طبق ماده 607 قانون مدنی، ودیعه عقدی است که در آن شخصی مال خود را به دیگری واگذار می‌کند تا آن شخص به صورت رایگان، از مال وی نگهداری نماید. مثال، شخص ماشین خود را به دیگری بسپارد تا از آن مراقبت کند. در نتیجه هر زمان شخص مال خود را به دیگری امانت می‌دهد تا بدون دریافت پولی از آن نگهداری کند، عقد ودیعه صورت گرفته است.

بیشتر بخوانید: در چه مواردی باید به بهترین وکیل ملکی مراجعه کنیم؟

طرفین عقد ودیعه

در ماده 607 قانون مدنی، طرفین عقد ودیعه بیان شده است. طرفین این عقد شامل مودع و مستودع است. مودع به شخصی گفته می‌شود که مال خود را به شخص دیگر امانت می‌دهد تا به صورت مجانی از مال وی نگهداری نماید. همچنین مستودع یا امین شخصی است که مال دیگری را برای نگهداری به صورت رایگان قبول می‌کند. به مودع ودیعه‌گذار و به شخص مستودع، شخص امین یا ودیعه‌گیر گویند. طرفین عقد ودیعه باید برای انعقاد این عقد دارای اهلیت قرارداد لازم چیست؟ قانونی باشند.

تعیین مدت در عقد ودیعه

بر طبق ماده 465 قانون مدنی، در صورتی که در عقد ودیعه به عنوان عقدی جایز، مدت تعیین شود، عقد لازم نمی‌شود و باید در زمان مقرر منفسخ شود.

در عقود تعیین لازم یا جایز‌بودن عقد بسیار مهم است. زیرا روابط و شرایط بین طرفین عقد را مشخص می‌کند. در صورتی که در عقد ودیعه مدت تعیین شود، طرفین عقد یعنی مودع و مستودع باید تا اتمام مدت تعیین‌شده در قرارداد متعهد باشند. در بعضی موارد یکی از طرفین می‌خواهد عقد را فسخ کند. در این حالت سوالی که وجود دارد این است که آیا طرفین حق فسخ عقد را قبل از اتمام مدت تعیین‌ شده دارند؟

بر طبق قانون هریک از طرفین عقد ودیعه می‌توانند عقد را قبل از اتمام این مدت فسخ نمایند. زیرا عقد ودیعه، عقدی جایز است وهریک از مودع و مستودع زودتر از زمان تعیین‌ شده با توافق یکدیگر می‌توانند عقد را فسخ کنند. در صورتی که در عقد ودیعه مدت شرط شود، در پایان مدت تعیین‌ شده عقد منحل می‌شود. بعد از اتمام این مدت، امانت شرعی است. در این حالت امین باید مال را به ودیعه‌گذار برگرداند. اگر در رد مال به ودیعه‌گذارتاخیر کند، ید امانی به ید غاصبانه تبدیل خواهد شد.

شرایط ایجاد عقد ودیعه

بر طبق ماده 190 قانون مدنی، برای صحت ایجاد عقد باید شرایطی وجود داشته باشد که شامل قصد طرفین و رضایت آنها، اهلیت طرفین عقد، موضوع معین مورد معامله و دارا‌بودن مشروعیت جهت معامله است. در نتیجه عقد ودیعه نیز مانند عقود دیگر باید شرایط صحت معامله را داشته باشد تا ایجاد شود. در این نوع عقد لازم نیست که شخص مودع، مالک مالی که ودیعه می‌دهد، باشد. شرایطی که در ماده 190 قانون مدنی بیان شده است، از شرایط عمومی هر عقدی است. شرایط اختصاصی عقد ودیعه رایگان‌بودن آن است.

موارد انحلال عقد ودیعه

فسخ و انفساخ از موارد انحلال عقد ودیعه است. در فسخ عقد ودیعه، هریک از طرفین عقد می‌توانند عقد را فسخ کنند. در انفساخ عقد ودیعه، بر طبق ماده 954 قانون مدنی، با فوت، سفه و جنون هریک از طرفین عقد منفسخ می‌شود. همچنین بر طبق ماده 626 قانون مدنی، در صورتی که شخص مال خود را به دیگری امانت دهد، با فوت وی ودیعه باطل می‌شود. در این مورد شخص امین باید مال مورد امانت را به وارثین ودیعه‌گذار تحویل دهد. در ماده 628 قانون مدنی بیان شده است، در صورتیکه شخص مودع محجور شود، عقد ودیعه منفسخ می‌شود. در این حالت مال مورد ودیعه را باید به شخصی که مسئول اداره‌کردن اموال شخص محجور است، رد کرد.

حکم شرط عدم‌ ضمان در عقد ودیعه

براساس قانون در عقد ودیعه شخص مستودع در تلف یا نقص مالی امانی مسئول نیست. اما در صورتیکه شخص مستودع در نگهداری مال امانی تعدی و تفریط کند، مسئول است.

در ماده 631 قانون مدنی بیان شده است، در صورتیکه شخصی مال غیر را در عنوان‌هایی غیراز‌مستودع تصرف کند، بر طبق قانون نسبت به نگهداری مال امین و در تلف یا نقص مال مسئول نیست، مگر زمانی که در نگهداری تعدی و تفریط کرده‌باشد. مانند مستاجر نسبت به مال مورد اجاره، شخص قیم نسبت به مال صغیر.

بر طبق ماده 642 و 643 قانون مدنی، شرط عقد ضمان در عقد ودیعه بر‌خلاف نظم عمومی نیست و شرطی صحیح است. شرط عدم‌ضمانت اقدامی برای تغییر علت معلول است. در نتیجه شخص مستودع در عقد ودیعه حقی در مال مورد ودیعه ندارد و بعد از انحلال عقد باید مال امانی را به مالک برگرداند. همچنین اگر مال امانی مثلی باشد، باید آن را رد کند. این تعهد مستودع در مورد مال امانی، تعهد به نتیجه است و شخص امین باید این تعهد را ثابت کند.

بر طبق ماده 620 قانون مدنی، شخص امین مال مورد امانت را باید به همان حالتی که وجود دارد به ودیعه‌گذار رد نماید. در این حالت امین نسبت به نقص در مال امانی که مسبب نقص آن نیست، ضامن نمی‌باشد.

گروه وکلای سفیر صلح با داشتن بهترین وکلای پایه یک دادگستری برای رفاه حال شما عزیزان، مشاوره حقوقی آنلاین را راه اندازی کرده است تا بدون مراجعه بتوانید مشاوره حقوقی دریافت کنید.