افت حجم معاملات

اُفت ۵ هزار و ۹۴۵ واحدی شاخص کل بورس

شاخص کل بورس با اُفت ۵ هزار و ۹۴۵ واحدی در تراز یک میلیون و ۴۲۰ هزار و ۸۳۳ واحد متوقف شد.

به گزارش شبکه خبری تهران‌نیوز، امروز سه شنبه (۱۵ شهریور) شاخص کل بورس با رشد ۱۱۵ واحدی در ارتفاع یک میلیون و ۴۲۶ هزار و ۸۹۵ واحد قرار گرفت. شاخص کل بورس با اُفت ۵ هزار و ۹۴۵ واحدی در تراز یک میلیون و ۴۲۰ هزار و ۸۳۳ واحد متوقف شد.

آقای کوروش کارشناس بازار سرمایه گفت: بازار امروز ساکت بود به اصلاح خیلی اخبار بر روند آن اثر گذار نبود نگاه‌ها بیشتر به سمت برجام بود و شاهد رنج‌های خوبی بودیم، اما این رنج‌ها را پول‌های خرد رقم زدند.

ارزش معاملات بورس تهران امروز به حدود رقم هزار و ۴۸۱ میلیارد تومان رسید. «فارس»، «فملی» و «شستا» سه نمادی بودند که بیشترین تاثیر را در شاخص داشتند و «های وب»، «خساپا» و «خگستر» سه نماد پر تراکنش بودند.

شاخص کل هم وزن هم با رشد ۳۹۹ واحدی روی پله ۴۱۰ هزار و ۷۷۴ واحدی قرار گرفت. همچنین حجم معاملات امروز سهام در بورس تهران به تعداد ۳ هزار و ۱۲ میلیارد سهم به ارزش هزار و ۴۸۱ میلیارد تومان رسید.

شاخص فرابورس هم با اُفت ۱۹ واحد روی پله ۱۹ هزار و ۱۷۶ واحدی ایستاد. همچنین حجم معاملات امروز سهام در فرا بورس به تعداد ۸۹۷ میلیارد سهم به ارزش ۴۳۱ میلیارد تومان رسید.

برترین گروه صنعتی بورس

امروز خودرو بیشترین ارزش معامله را با مبلغ ۲۵۵ میلیارد تومان به خود اختصاص داد. همچنین «شیمیایی» و «فلزات اساسی» در رتبه‌های بعدی ارزش معاملات قرار داشتند.

بیشترین افزایش و کاهش قیمت در بورس

سهام شرکت‌های شگل، وتوصا و وملی بیشترین افزایش قیمت و سهام شرکت‌های های سشمال، کفپارس و فپنتا بیشترین کاهش قیمت را در بورس تهران تجربه کردند.

بیشترین افزایش و کاهش قیمت در فرابورس

سهام شرکت‌های اوان، زنگان و تبرک بیشترین افزایش قیمت و سهام شرکت غگلپا، ثرود و ثغرب بیشترین کاهش قیمت را در فرابورس ایران تجربه کردند.

برترین عرضه و تقاضا در بورس

افران، فردا، همای بیشترین عرضه فروش را نمادهای همای، صمعا ۲۱۲ و فردا در بورس ایران داشتند.

برترین عرضه و تقاضا در فرابورس

بیشترین تقاضای خرید سهام را شرکت‌های اراد ۱۱۲، اراد ۱۱۱ واعتماد بیشترین عرضه فروش را نمادهای اراد ۱۱۲، اراد ۱۰۷ و اراد ۱۱۱ در بورس ایران داشتند.

بیشترین ارزش و حجم معاملات سهام در بورس و فرابورس

نمادهای سپر ۴، کمند ۴ و کمند بیشترین ارزش معامله و نمادهای خساپا،‌های وب و شستا بیشترین حجم معامله را در بورس تهران تجربه کردند.

نمادهای اراد ۷۰۴، اراد ۸۶۴ و اراد ۹۰۶۴ بیشترین ارزش معامله و نمادهای حافرین ۲، دی و کرمان بیشترین حجم معامله را در بورس تهران تجربه کردند.

ورود تدریجی بازار مسکن به فاز رکود

رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران بر اساس اعلام بانک مرکزی از ۵.۸ درصد در تیرماه به ۲.۵ درصد در مردادماه رسیده و معاملات ۲۴ درصد کاهش پیدا کرده که می‌تواند نشانه‌ای از ورود تدریجی بازار مسکن به فاز رکود باشد.

سرعت رشد قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه با افت محسوسی مواجه شده و به کمتر از نصف ماه قبل رسیده است. طبق شاخص بانک مرکزی، تیرماه امسال تورم ماهیانه مسکن در شهر تهران ۵.۸ درصد بود که در مردادماه به ۲.۵ درصد رسید که از کاهش ۳.۳ درصدی حکایت دارد.

آنطور که بانک مرکزی بر اساس متوسط حسابی گزارش داده، میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران طی مردادماه ۱۴۰۱ به ۴۲.۷ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه گذشته ۲.۵ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته ۳۸ درصد افزایش یافته است.

نمایه دیگر از افت بازار مسکن به تعداد معاملات مربوط می شود. مرداد امسال ۷۸۵۲ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شد که از کاهش ۲۴ درصد در مقایسه با تیرماه حکایت دارد. تیرماه نیز معاملات در مقایسه با خرداد ۲۶ درصد کاهش یافته بود. در واقع خرید و فروش ملک در شهر تهران نسبت به دو ماه قبل نصف شده است.

کارشناسان عوامل مختلفی از جمله اثرات سیاسی، کاهش انتظارات تورمی، پر شدن ظرفیت بازار به لحاظ قیمت و نزدیکی به نیمه دوم سال را از عوامل افت معاملات مسکن می‌دانند. احتمالا در نیمه دوم، بازار به لحاظ شتاب تورم و حجم معاملات با افت مواجه می‌شود اما نسخه شفابخش بازار املاک چیست؟

عباس زینعلی ـ کارشناس بازار مسکن - با طرح این موضوع که سوال این است که چه اتفاقی قرار است بیفتد تا بازار آرام شود؟ می‌گوید: مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، تورم عمومی و حجم نقدینگی است. باید فکری برای اینها شود. به طور طبیعی به دلیل کاهش حجم جابه‌جایی، هر ساله در نیمه دوم توقفی مقطعی در بازار مسکن ایجاد می‌شود. اما تجربه دهه‌های گذشته نشان داده که معضل اصلی حل نشده است.

وی افزود: معادلات بخش مسکن نسخه کوتاه مدت ندارد و فقط با تولید همه‌جانبه طی حدود یک دهه حل می‌شود. باید ۱۰ سال از سازندگان حمایت شود، مکان‌یابی درست صورت گیرد، آمایش دقیق انجام و از تورم نهاده‌های ساختمانی جلوگیری شود. با تورم فعلی نمی‌توان کاری از پیش برد. از تجربه دیگر کشورها مثل ترکیه و دوبی می‌توان استفاده کرد.

سیگنالهای دریافتی از معاملات مسکن در پایتخت گویای آن است که همچنان تقاضای سرمایه‌ای بخش اصلی بازار را به خود اختصاص می‌دهد. ۵۳ درصد معاملات در شش منطقه از مناطق ۲۲ گانه تهران انجام می‌شود که فقط دو منطقه از این تعداد در جنوب تهران قرار دارند و ۱۳.۹ درصد از معاملات کل تهران را در برمی‌گیرند. از سوی دیگر منطقه ۱ به عنوان محدوده سرمایه‌گذاری که معمولا جزو ۱۰ منطقه پرمعامله تهران محسوب نمی‌شود در مرداد امسال رتبه هشتم این شاخص را از آن خود کرد.

منطقه ۲ نیز که عموما واحدهای بزرگ متراژ و گران قیمت در آن وجود دارد جایگاه دوم را از نظر تعداد معاملات بعد از منطقه ۵ به دست آورد. این در حالی است که در ماه‌های گذشته معمولا جایگاه دوم از معاملات به منطقه ۱۰ اختصاص داشت اما در مردادماه به رتبه چهارم تنزل پیدا کرد. منطقه ۱۰ عمدتا دارای واحدهای کوچک متراژ متناسب با توان خرید اقشار متوسط و پایین است. افت بازار در این منطقه می‌تواند نشانه‌ای از عقب‌نشینی تقاضای مصرفی خرید ملک باشد.

محمد عدالت خواه ـ کارشناس مسکن - درباره راهکارهای کنترل این بخش به ایسنا گفت: ظاهرا دیگر راهکار خاصی به ذهن نمی‌رسد. البته راه حل وجود دارد، ولی مادامی که تورم ادامه پیدا کند نمی‌توان راهکار ارایه داد. انتظارات تورمی، هر نوع تحلیل و راه حلی را بی‌اثر می‌کند. اقداماتی که باید انجام شود مشخص است؛ کنترل نقدینگی، ثبات اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش ساخت و ساز و اعمال پایه‌های مالیاتی در بخش مسکن می‌تواند منجر به ایجاد آرامش در بازار مسکن شود.

بازار مسکن بی‌جان شده است/ نیمه دوم سال چه اتفاقی برای بازار می افتد؟

ایسنا نوشت: حجم معاملات در بازار مسکن با دو افت ۲۶ و ۳۳ درصد طی دو ماه اخیر، بنا به گفته‌ی کارشناسان از کاهش تدریجی انتظارات تورمی و احتمال ورود به فاز ثبات نسبی در نیمه دوم حکایت دارد.

مردادماه امسال معاملات مسکن در تهران ۳۳ درصد در مقایسه با تیرماه و ۵۰ درصد نسبت به خردادماه کاهش پیدا کرد. ماه گذشته نیز تعدادمعاملات نسبت به خرداد ۲۶ درصد کاهش یافته بود. نصف شدن حجم معاملات در صورت ادامه‌دار بودن می‌تواند حاوی این پیام باشد که به لحاظ پر شدن ظرفیت بازار، نیمه دوم امسال بازار ملک در مسیر آرامش نسبی حرکت کند.

اگرچه تورم مسکن در هر دو شاخص نقطه به نقطه و سالیانه کمتر از نرخ تورم عمومی حرکت می‌کند، به لحاظ آن‌که کالایی درشت از نظر ارزش محسوب می‌شود تغییرات آن چشمگیر است و تاثیر زیادی در توان اقتصادی خانوارها ایجاد می‌کند. مرداد امسال تورم ماهیانه، نقطه به نقطه و سالیانه بازار مسکن شهر تهران به ترتیب ۱.۸ درصد، ۴۴ درصد و ۲۸ درصد بود. این در حالی است که تورم عمومی کل کشور در سه شاخص مذکور رشد ۲ درصد، ۵۲ درصد و ۴۱.۵ درصد را نشان داد.

با این اوصاف تورم سالیانه بازار مسکن شهر تهران ۱۳ درصد از تورم عمومی عقب‌تر است اما به لحاظ کاهش شدید قدرت خرید طرف تقاضا و ارزیابی عمومی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، این بازار پس از رونق نسبی در چهار ماهه ابتدای سال جاری در آستانه‌ی ورود به فاز دیگری از رکود قرار دارد.

بازار مسکن بی‌جان شده است

کارشناسان، خریدهای سرمایه‌ای به منظور حفظ ارزش دارایی را مهم‌ترین عامل رشد معاملات مسکن در ماه‌های ابتدایی سال جاری می‌دانند. ریسک‌های غیراقتصادی، انتظارات تورمی و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از جمله عوامل افزایش قیمت و تعداد معاملات مسکن قلمداد می‌شود.

روند خرید و فروش در بازار مسکن شهر تهران در شرایطی طی تیر و مرداد، نزولی شد که در ماه‌های مذکور انتظار می‌رفت به لحاظ قرار داشتن در پیک جابه‌جایی، معاملات رشد کند و قیمت‌ها تحت تاثیر قرار گیرد. اما رفتار معکوس بازار نشان می‌دهد خریدهای مصرفی به پایین‌ترین حد خود رسیده و هیجانات سرمایه‌ای نیز در حال خنثی شدن است.

از سوی دیگر معمولا تحرکات سفته‌بازان ملکی در مناطق شمالی تهران، شاخصی برای ارزیابی وضعیت خریدهای سرمایه‌ای در این بازار محسوب می‌شود. طی یک ماه گذشته قیمت مسکن در منطقه ۱ تغییر چندانی نداشته اما در مناطق ۲ و ۳ با رشد مواجه شده است. مردادماه امسال تورم ماهیانه مسکن در منطقه ۱ به میزان ۲ درصد، منطقه ۲ معادل ۹.۷ درصد، منطقه ۳ بالغ بر ۱۱ درصد، منطقه ۴ به میزان ۱۸ درصد و منطقه ۵ بالغ بر ۳ درصد بوده است. آمار گویای آن است که در مناطق ۴، ۳ و ۲ با تورم ماهیانه سنگین‌تری در مقایسه با دیگر مناطق تهران مواجه بوده‌ایم.

طبق اعلام مرکز آمار متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد ۱۴۰۱ به میزان ۴۵ میلیون و ۱۴۸ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴۴ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات مسکن اعم از آپارتمان، ‌ویلایی و سایر ساختمان‌ها نیز در مردادماه ۶۸۵۲ فقره بوده که کاهش ۳۳ درصد را در مقایسه با ماه گذشته و افزایش ۲۴ درصد را نسبت به ماه مشابه سال گذشته نشان می‌دهد.

امیدواری به بازار مسکن در نیمه دوم سال

مهدی روانشادنیا ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط کنونی این بازار به ایسنا گفت: سال ۱۴۰۱ به صورت خاص عوامل بخش عرضه ناشی از قیمت نهاده‌های ساختمانی و اصلاح نظام یارانه‌ای منجر به ایجاد تورم در بازار مسکن شد. از طرف دیگر وقتی بازارهای موازی روند افزایشی به خود گرفتند متقاضیان خرید مسکن چه از قشر سوداگر و چه مصرف‌کننده، این ‌بازار را مستعد رشد دیدند.

وی با اشاره به کاهش ساخت و ساز در کشور گفت: هم‌اکنون تعداد پروانه‌های ساختمانی و پایان کار بسیار محدود شده است. باید تعقلی در وضعیت ساخت و ساز بخصوص مسکن متناسب با تقاضا به وجود بیاید. نهضت ملی مسکن تا زمانی که وارد بازار نشود و قابل بهره‌برداری نباشد اثرگذاری چندانی بر قیمت‌ها نخواهد داشت.

روانشادنیا خاطرنشان کرد: ما تجربه‌ی مسکن مهر را داشتیم که بعضا می‌بینیم برخی پروژه‌ها با گذشت بیش از ۱۰ سال هنوز آماده تحویل نشده است. متقاضی مسکن که امروز به خانه نیاز دارد نمی‌تواند از طریق مسکن دولتی نیاز خود را تامین کند، بنابراین نرخ‌ها در بازار خود را نشان می‌دهد.

وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری اظهار کرد: امیدواریم در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ به یک افت حجم معاملات فضایی برسیم که نرخ رشد قیمت مسکن پایین‌تر از تورم عمومی باشد. راهکار اصلی کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت و ساز است. ثبات بازار در مردادماه را نمی‌توان یک تحول اساسی در اقتصاد مسکن دانست؛ فقط می‌توان از واژه‌های ابهام و انتظار برای آن استفاده کرد که ان‌شاءالله در آینده برطرف شود.

تشدید شکاف در بازار ملک

دو اتفاق معنادار در بازار «زمین» رخ داده است که اولی از وخامت اوضاع سرمایه‌گذاری مولد در بخش مسکن و دومی از آثار مخرب سرمایه‌گذاری غیرمولد در این بخش حکایت دارد. شکاف قیمت زمین مسکونی و آپارتمان در تهران، بیشتر شده و به ۵۶/ ۱ برابر(براساس میانگین قیمت‌های سالانه) رسیده است. از طرفی، حجم معاملات ملک کلنگی در سال گذشته حدود ۳۰درصد افت کرد که عمده این کاهش ناشی از «خروج تقاضای مصرفی از بازار زمین» بوده است. سازنده‌ها مصرف‌کننده بازار معاملات زمین هستند؛ اما جای آنها را تقاضای غیرمصرفی گرفته است.

بررسی روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت با کارنامه1400 قیمت‌‌ها، نشان‌دهنده تشدید شکاف بین قیمت زمین و مسکن است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تازه‌‌ترین داده‌های منتشرشده درباره تحولات بازار زمین در شهر تهران از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌‌دهد، گسل بین متوسط قیمت زمین افت حجم معاملات و میانگین قیمت مسکن که از سال99 به میزان قابل توجه تشدید شده بود، باز هم افزایش یافته است. به این ترتیب، فاصله بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن در سال1400 مطابق با تازه‌‌ترین آمارها به بیشترین میزان خود از گذشته، رسیده است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی زمستان 1400 به 52میلیون و100هزار تومان افزایش یافته است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در فصل قبل یعنی پاییز 1400 (تورم فصلی)، رشد 8/ 4درصدی و در مقایسه با زمستان 1399 (تورم نقطه‌‌ای) افزایش 1/ 17درصدی را نشان می‌‌دهد. در شرایطی که برخی سوء‌برداشت‌‌ها از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکه‌های مجازی در ارتباط با تحولات بازار زمین مستند به اطلاعات فصلی این بازار در زمستان1400 مطرح شده است، بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد اگرچه تورم فصلی در بازار زمین تک رقمی شده است، اما این موضوع به معنای جاماندگی قیمتی زمین از مسکن نیست. تورم نقطه‌ای زمین در این بازه زمانی یعنی زمستان1400 1/ 17درصد اما تورم نقطه‌ای مسکن معادل 5/ 26درصد بوده است.

در واقع در این سوءبرداشت‌‌های مجازی، برخی تحلیلگران، در شبکه‌های اجتماعی تورم زمین را با تورم مسکن در زمستان 1400 (تنها یک فصل) بررسی کرده‌‌ و اعلام کرده‌‌اند که زمین از مسکن جامانده و مسکن رشد بسیاری داشته است؛ درحالی‌که تورم زمین در یک سال 1400بیشتر از تورم مسکن بوده است. یک تحلیل ناقص و سوءبرداشت دیگر نیز از سوی برخی مطرح شد مبنی بر اینکه به واسطه عقب بودن تورم زمین از مسکن، در زمستان1400 می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که تحولات قیمتی در بازار زمین آرام گرفته است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌‌دهد هر دوی این تحلیل‌‌ها محل سوال و اشکال است.در این زمینه دو علت مهم وجود دارد. علت اول مربوط به جلوتر بودن متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن و همچنین جلوتر بودن تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن در 1400 است. ضمن آنکه بررسی‌‌ها با استناد به نتایج یک دماسنج مهم بازار زمین یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، نشان‌دهنده افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران است.

علت دوم نیز با استناد به تحولات فصلی بازار زمین در فصول گذشته (فصل‌‌های قبل از زمستان 1400) قابل ارائه است. مبنی بر اینکه زمستان 1400 در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم فصلی زمین در آن تک‌رقمی شده است. در واقع تک‌رقمی شدن تورم فصلی زمین در زمستان سال گذشته رویداد تازه‌‌ای محسوب نمی‌‌شود.متوسط قیمت زمین در شهر تهران در زمستان1400 در حالی 8/ 4درصد نسبت به پاییز پارسال رشد داشته است که تورم فصلی زمین از زمستان 99 تک‌‌رقمی شد. بعد از ثبت تورم فصلی 19درصدی در بازار زمین در پاییز99، تورم فصلی زمین در زمستان99 به 8درصد کاهش یافت. تورم فصلی زمین در بهار99 معادل 3درصد، در تابستان معادل 4درصد، در پاییز معادل 4درصد و در زمستان 1400 نیز معادل 8/ 4 درصد بود.

روایت یک‌ساله از زمین و مسکن

بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان1400 هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار داده‌‌اند؛ درحالی که تحولات یک‌ساله این بازار، روایت دیگری را ارائه می‌‌دهد. بررسی کارنامه 1400 بازار زمین شهر تهران نشان می‌‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال1400 به 49میلیون تومان رسید که این میزان نشان‌دهنده رشد 2/ 34درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال1399 است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به 31میلیون و400هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال1399 رشد 6/ 31 درصدی را نشان می‌‌دهد.

این آمارها و بررسی کارنامه یک‌ساله بازار مسکن و زمین نشان‌دهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان می‌‌دهد از سال94 تا 1400 متوسط قیمت زمین در شهر تهران 4/ 11برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد 7/ 7برابری داشته است. بنابراین همان‌طور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیش‌‌فعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سال‌های اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای تشدید شد.

نتیجه بیش‌‌فعالی زمین

برآوردهای صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای آمارهای رسمی، نتیجه بیش‌‌فعالی زمین در دوره‌های اخیر را نشان می‌‌دهد. این بیش‌فعالی با استفاده از یک دماسنج مهم ملکی یعنی نسبت زمین به مسکن (نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن)، مورد ارزیابی قرار گرفته و سنجش می‌‌شود. نتایج حاصل از تحلیل عدد به‌دست‌آمده از این دماسنج از آنجا مهم است که می‌‌توان از آن در سنجش حاشیه سود سازنده‌ها استفاده کرد.در دهه80 متوسط قیمت زمین و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا با هم برابر و عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به نسبت قیمت مسکن برابر با حدود یک بود. این میزان با شروع بیش‌‌فعالی و افزایش سرعت رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، در دهه90 به نسبت 2/ 1 تا 3/ 1برابری میانگین قیمت زمین تهران به متوسط قیمت مسکن در پایتخت رسید. در سال99، شکاف بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و به 53/ 1برابر رسید. در سال1400 نیز این گسل به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای تشدید شد و عدد حاصل از نسبت زمین به مسکن به 56/ 1 افزایش یافت.

چرا زمین بیشتر رشد کرد؟

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از سبقت تورمی زمین نسبت به مسکن در عصر جهش ملکی خبر می‌‌دهد که دست‌‌کم دو علت مهم را در این بیش‌‌فعالی زمین می‌‌توان ارائه کرد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌‌دهد، یک عامل مهم افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در عصر جهش به افزایش فعالیت‌‌های سفته‌‌بازی، رشد ملاکی و شیوع سرمایه‌‌گذاری‌‌های کلان ملکی در این بازار برمی‌‌گردد. همزمان با شروع دوره جهش ملکی و افزایش تمایل سرمایه‌‌گذاران به ورود سرمایه‌های خود به بازار ملک، آن دسته از سرمایه‌‌گذارانی که سرمایه‌های هنگفت وکلان در اختیار داشتند بازار زمین را به‌عنوان اولویت سرمایه‌‌گذاری ملکی خود انتخاب کردند؛ در مقابل سرمایه‌‌گذاران خردتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. این موضوع یعنی ورود تقاضای سرمایه‌‌ای در حجم قابل توجه با سرمایه‌های کلان به بازار زمین، منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک در مقایسه با بازار معاملات آپارتمان شد.

از سوی دیگر، یک علت تشدید گسل قیمتی بین زمین و مسکن به کمبود موجودی زمین قابل ساخت در شهر تهران مربوط می‌‌شود. به‌دلیل ساخت‌وسازهای گسترده از سال‌های قبل تاکنون، بازار زمین با گذر زمان، با کمبود عرضه مواجه شده است. یعنی سال به سال عرضه زمین نیز کاهش یافته است. این موضوع یعنی کاهش عرضه در برابر افزایش تقاضای سرمایه‌‌ای برای خرید زمین در عصر جهش در بیش‌‌فعالی قیمتی زمین نسبت به مسکن موثر بوده است.

پاسخ به معمای رکود ملکی

نتایج مربوط به ارزیابی سرعت رشد قیمت در بازار زمین و بیش‌‌فعالی تورمی زمین در برابر معاملات مسکن، پاسخی به معمای رکود ملکی و عدم تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز است. چراکه با افزایش شکاف بین قیمت زمین و مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد و کاهش می‌‌یابد. این عامل در کنار رکود معاملات مسکن و افت شدید تعداد خریداران مصرفی همزمان با افت حجم معاملات جهش قیمت مصالح ساختمانی، منجر به کامل شدن پکیج بی‌‌انگیزگی سازنده‌ها برای انجام فعالیت‌‌های ساختمانی شده است. به این ترتیب اگر چه تورم فصلی زمین تک‌رقمی شده و در مقایسه با سال99 سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک، کاهش یافته است؛ اما کند شدن سرعت رشد قیمت در این بازار به معنای ایجاد وضعیت مطلوب برای سازنده‌ها نیست؛ چراکه به‌دلیل بالا بودن عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌‌گیرد. هم‌‌اکنون متوسط قیمت زمین در شهر تهران بیش از 5/ 1برابر متوسط قیمت مسکن پایتخت است.

اما در شرایطی که به‌طور قطع، کاهش عدد حاصل از این نسبت به «یک» و برابر شدن میانگین قیمت زمین و مسکن مطابق با آنچه در دهه 80 وجود داشت، مطرح نیست؛ باید دید که این نسبت باید به چه نحوی بازتنظیم شود تا بازار بخشی از جذابیت گذشته خود برای ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید را به‌دست آورد؟

بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد اگر عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن به حول و حوش 3/ 1 کاهش یابد، می‌‌توان به بازگشت بخشی از سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز امیدوار بود. با رصد دستگاه‌های سنجش قیمت مسکن و دماسنج‌‌های بازار معاملات آپارتمان، قطعا انتظار نمی‌‌رود این موضوع با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و بالا رفتن قیمت آپارتمان جبران شود. به این ترتیب انتظار برای کاهش قیمت زمین برای بازتنظیم رابطه قیمت بین زمین و مسکن، مطرح است. در سال‌های گذشته نیز سابقه کاهش قیمت زمین وجود داشته است. در سال88 متوسط قیمت زمین در شهر تهران 17درصد کاهش یافت. در سال93 نیز کاهش قیمت زمین حول و حوش 14درصد رقم خورد. بنابراین احتمال منفی شدن تورم در بازار زمین و کاهش قیمت در این بخش از بازار ملک دور از ذهن نیست. در واقع در صورت تغییر جهت نیروهای بالابرنده قیمت مسکن، همچون موضوع احیای برجام و رویدادهای اقتصادی و غیراقتصادی بعد از آن، می‌‌توان انتظار داشت قیمت زمین نیز از سطوح نامتعارف به سمت وضعیت متعارف بازگشت کند.

علت تورم تک‌‌رقمی زمین

اما تورم فصلی در بازار زمین با وجود تمام آنچه گفته شد، درحالی تک‌‌رقمی شده است که دو علت را در این زمینه می‌‌توان مورد اشاره قرار داد. علت اول مربوط به رکود ساختمانی و خروج سازنده‌ها از بازار زمین به‌عنوان تقاضای مصرفی است. هرچند تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار زمین در عصر جهش حضور داشت، اما تقاضا از ناحیه سازنده‌ها برای خرید زمین و شروع پروسه ساخت‌وساز کاهش یافت. علت دوم نیز مربوط به قرار گرفتن بازار مسکن در سال1400 در سال پساجهش بود.

در سال1400 از جذابیت سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن چه در بخش معاملات آپارتمان و چه در حوزه خرید زمین نسبت به سال99 کاسته شد.آمارهای رسمی نشان می‌دهد تحت تاثیر این موضوع، در سال1400 در هر فصل به‌طور متوسط در شهر تهران تنها 250فقره معامله خرید زمین انجام شد که این میزان نسبت به 350فقره معامله خرید زمین در هر فصل از سال99 میانگین معادل حدود 30درصد کمتر است. در سال98 در هر فصل به‌طور متوسط 450فقره معامله خرید زمین در شهر تهران انجام شد. این میزان در سال97 معادل 550فقره و در سال‌های مابین 92 تا 96 در هر فصل به‌طور متوسط 600 فقره بوده است.

آغاز معاملات توافقی دلار با نرخ ۲۸ هزار تومان در ۱۳ شهریور ماه

معاملات توافقی دلار در بازار ارز امروز (یکشنبه‌، ۱۳ شهریورماه) در کانال قیمتی ۲۸ هزار تومان کار خود را آغاز کرد.

به گزارش خبرگزاری برنا، اواخر خردادماه بود که بانک مرکزی برای ساماندهی بازار ارز در تعامل با کانون صرافی‌ها، صرافی‌های معتبر و صادرکنندگان به این جمع‌بندی رسید که بازار توافقی عرضه و تقاضا راه‌اندازی شود. سپس امکان معاملات توافقی ارز در صرافی‌ها و بازار متشکل ارزی فراهم شد.

امروز (یکشنبه،‌ ۱۳ شهریورماه) در آغاز به کار فعالیت بازار توافقی ارز، دلار با قیمت ۲۸ هزار و ۴۵۰ تومان و با حجم ۴۰ هزار دلار معامله شد.

معاملات توافقی دلار در روز کاری گذشته معاملاتی (شنبه، ۱۲ شهریورماه) کار خود را با ۲۸ هزار و ۶۰۰ تومان آغاز کرده بود و در پایان با نرخ ۲۸ هزار و ۹۰۰ تومان به کار خود پایان داد. حجم معاملات روز گذشته ۱۴ میلیون و ۹۴۹ هزار بود.